АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ У НЕРЕЗИДЕНТА

Компания арендует жилое помещение под офис у нерезидента — своего учредителя. Договор был заключен 01.03.2003 г., но нотариально удостоверен не был. В 2004 году договор был продлен еще на 3 года. Арендная плата согласно договору составляет

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

10 грн. в месяц. Все коммунальные расходы компания оплачивает самостоятельно.

Также компания осуществила улучшение арендованного имущества.

Может ли при проверке ГНИ доначислить «импортно-услужный» НДС от цены более 10 грн., то есть применить в качестве базы налогообложения «обычные цены»?

Имеет ли право ГНИ снять с валовых расходов коммунальные платежи и износ улучшений?

Прежде всего отметим, что до 01.01.2004 г. — даты вступления в силу нового ГКУ¹ — нотариальная форма договоров аренды недвижимости была не обязательна. Начиная с этой даты, договоры аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенные сроком на один год и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению и, кроме того, — государственной регистрации (ст. 793, 794 ГКУ).

Вместе с тем согласно п.4 и п.9 Заключительных и переходных положений новый ГКУ применяется к гражданским отношениям, возникшим после вступления его в силу, то есть после 01.01.2004 г. Поэтому если договор аренды помещения был заключен до 01.01.2004 г., он, по мнению автора, не подлежит нотариальным удостоверению и регистрации до окончания его действия. Хотя во избежание недоразумений целесообразно дату продления договора указывать именно до 01.01.2004 г.

Теперь в отношении «обычных цен».

Законом об НДС в целях налогообложения договор аренды относится к договорам на поставку услуг (п.1.4 ст.1)². Базой налогообложения для услуг, которые поставляются нерезидентами с местом их предоставления на таможенной территории Украины, является договорная (контрактная) стоимость таких услуг (абзац второй п.4.3 ст.4 Закона об НДС)³. Таким образом, если договорная (контрактная) стоимость составляет 10 грн. в месяц, то доначислять «импортно-услужный» НДС от цены, большей 10 грн., вроде бы и нет оснований. Применение обычных цен для данной ситуации Законом об НДС не предусмотрено⁴.

Хотя следует предостеречь от возможной реакции работников налоговых органов на подобную ситуацию. Например, отвечая на вопрос: следует ли начислять НДС на услуги, полученные от нерезидента бесплатно, — ГНАУ в своем письме от30.12.2004 г. № 25646/7/15-2417-26⁵ ответила утвердительно, мотивируя тем, что согласно п.4.2 ст.4 Закона об НДС в случае поставки услуг без оплаты база налогообложения определяется исходя из фактической цены операции, но не ниже обычных цен. По аналогии с бесплатной поставкой п.4.2 содержит норму, в соответствии с которой база налогообложения определяется исходя из фактической цены операции, но не ниже обычных цен, в случае, если поставка услуг осуществляется связанному с продавцом лицу. А поскольку нерезидент является учредителем компании, вполне возможно, что он является связанным лицом⁶.

Теперь несколько слов о коммунальных платежах и износе улучшений.

Подпунктом 8.8.1 с учетом нормы пп.8.7.1 ст.8 Закона о прибыли установлено, если договор оперативного лизинга (аренды) обязывает или разрешает арендатору осуществлять улучшение объекта оперативного лизинга (аренды), арендатор имеет право отнести к валовым расходам любые затраты, связанные с улучшением арендованных основных фондов, которые подлежат амортизации, вместе с расходами на улучшение собственных основных фондов в сумме, не превышающей 10% совокупной балансовой стоимости всех групп основных фондов по состоянию на начало отчетного года. Часть стоимости улучшений, превышающих эту сумму, включается арендатором в соответствующую группу основных фондов и подлежит амортизации⁷. Поэтому в случае, если договор оперативного лизинга (аренды), заключенный между компанией и нерезидентом, не обязывает или не разрешает арендатору осуществлять улучшение объекта, работники ГНИ при проверке могут откорректировать (увеличить) налогооблагаемую прибыль на излишне начисленную суму амортизации улучшений арендованных объектов основных фондов.

То же самое происходит и с оплатой коммунальных платежей. Если договором аренды установлена обязанность арендатора самостоятельно уплачивать коммунальные платежи поставщикам коммунальных услуг, при этом арендатором составляются отдельные договоры с поставщиками таких услуг, на основании пп.5.5.1 ст.5 Закона о прибыли арендатор имеет право включать их стоимость в состав валовых расходов⁸. Данные выводы об отнесении комунальных платежей к валовым расходам арендатора подтверждаются также письмом ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116.