НДС: РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ФФС

Предприятие является застройщиком в договоре с управителем фонда финансирования строительства (ФФС). Доверители — физические лица, расторгнув договор об участии в ФФС, потребовали возврата ранее внесенных в фонд денежных средств. Поскольку средств оперативного резерва для этих целей не хватило, управитель ФФС, в свою очередь, потребовал от предприятия перечислить ему соответствующую сумму для возврата доверителям.

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Имеет ли право предприятие-застройщик откорректировать НДС по суммам, возвращаемым управителю ФФС?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно четко представлять себе особенности системы функционирования ФФС-системы.

Предметом договора между управителем ФФС и учредителем доверительного управления является строительство объекта инвестирования. Управитель, действуя от своего имени, в интересах учредителей заключает с застройщиком договор на сооружение объекта строительства. Другими словами, доверитель (в данном случае физическое лицо) поручает управителю построить квартиру, а управитель для достижения этой цели заказывает застройщику строительство дома. Без полного возведения всего дома немыслимо выполнения договора, целью которого является получение отдельной квартиры.

Добавим к этому тот факт, что управитель ФФС не является плательщиком НДС, так как в соответствии с пп.3.2.11 ст.3 Закона об НДС его вознаграждение не является объектом налогообложения.

Письмом ГНАУ от 11.08.2006 г. № 15201/7/23-5016¹ был сформирован следующий механизм начисления НДС в системе ФФС-финансирования: по актам выполненных работ застройщик начисляет налоговые обязательства по НДС, однако налоговая накладная может быть выписана доверителю (по его требованию) только после окончания строительства. Управителю налоговые накладные застройщик не выписывает². И хотя эта схема не согласуется с требованиями Закона об НДС, на практике именно она взята за основу большинством участников ФФС-финансирования³.

Выходя из ФФС, доверитель расторгает договор с управителем, и, по всей видимости, можно говорить о том, что в пропорциональной части денонсируется соглашение между управителем и застройщиком. Чтобы определиться с дальнейшей судьбой НДС-начислений, нужно выяснить, был ли факт поставки по этим операциям.

Дело в том, что п.4.5 ст.4 Закона об НДС содержит нормы о корректировке налоговых обязательств/налогового кредита при возврате ранее поставленных товаров (услуг). Уменьшение налоговых обязательств поставщика в связи с возвратом товаров (услуг) неплательщику НДС возможно лишь «при возврате ранее поставленных товаров в собственность поставщика с предоставлением получателю полной денежной компенсации их стоимости» (пп.4.5.3 ст.4). Если застройщик склонен использовать этот алгоритм, он должен позаботиться о документальном подтверждении факта возврата управителем части выполненных работ (услуг), ранее сданных ему по актам. Сделать это, скорее всего, будет не просто.

Более рациональным представляется другой вариант толкования сути операции, не апеллирующий к п.4.5 ст.4 Закона об НДС. Но прежде, чем его рассмотреть, необходимо задать вопрос: а был ли факт поставки услуг управителю?⁴

По мнению автора, если предметом договора между управителем ФФС и застройщиком является сооружение объекта и передача объектов инвестирования доверителям, то о полноценной поставке можно говорить лишь тогда, когда дом будет построен, и квартиры будут переданы участникам ФФС. Следует заметить, что поставка будет осуществлена в пользу учредителей доверительного управления, а не в пользу управителя, и ГНАУ подтверждает такое толкование своим требованием выписывать налоговую накладную именно на доверителя. Подписывая промежуточные акты, управитель не берет на себя право собственности ни на выполненные работы в течение строительства, ни на готовые объекты после завершения строительства. А значит, при возврате денежных средств управителю не приходится говорить о встречном возврате «услуг» застройщику.

Следовательно, управитель и застройщик оказываются в ситуации, весьма подобной возврату предоплаты, когда фактическая поставка так и не состоялась. То есть нормы п.4.5 ст.4 Закона об НДС при этом уже неуместны.

В своем письме от 08.12.2006 г. № 23025/7/16-1517-05⁵ при рассмотрении такого случая ГНАУ не обращается к положениям п.4.5 ст.4 Закона об НДС и в качестве условий корректировки налоговых обязательств называет следующие:

– корректировка в учете продавца проводится на дату фактического возврата денег покупателю;

– покупатель одновременно уменьшает налоговый кредит, который был отражен при перечислении предоплаты⁶;

– к декларации периода, в котором производится корректировка налоговых обязательств, продавец должен в письменной и произвольной форме приложить объяснение причин таких изменений.

Конечно, все выдвигаемые условия в той или иной степени сомнительны, с точки зрения адекватности толкования положений Закона об НДС. Но важно именно то, что корректировка НДС при возврате предоплаты не регламентируется п.4.5 ст.4 Закона об НДС.

Таким образом, при возврате предоплаты, вызванной расторжением договора, продавец (застройщик) должен откорректировать ранее начисленные налоговые обязательства по НДС в силу изменившихся обстоятельств (заполнит строку 8.4 декларации по НДС).