Условия расторжения или прекращения договора аренды

Украинское предприятие заключило в 2000 году договор аренды на четыре года с арендодателем – предприятием, которое находится на территории Украины, но относится к государственной форме собственности другой страны (что подтверждается соответствующей ратификацией со стороны правительств и парламентов обоих государств). Недавно, пересмотрев размер арендной платы за использование складских помещений, арендодатель потребовал увеличить ее путем перезаключения договора, мотивируя это тем, что за период с даты заключения договора, во-первых, были внесены соответствующие изменения и дополнения в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, а во-вторых, сменилось руководство арендодателя.

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Соответствует ли указанное требование арендодателя действующему законодательству? При каких условиях такой договор аренды может быть расторгнут или прекращен?

Правоотношения, возникающие при заключении договоров аренды, регулируются, в частности, главой 25 «Имущественный наем» Гражданского кодекса Украины (ГК). Статьями 256, 258 и 260 ГК установлено, что по договору имущественного найма наимодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. Срок действия договора имущественного найма определяется по согласованию сторон, если иное не установлено действующим законодательством. В случае пользования имуществом по истечении срока договора, при отсутствии возражений со стороны наимодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом вторую сторону за один месяц.

Наимодатель (арендодатель) может предъявить в суде, хозяйственном или третейском, требование о досрочном расторжении договора найма, если наниматель (арендатор):

1) пользуется имуществом не в соответствии с договором или не по назначению имущества;

2) умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества;

3) не внес платы в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа;

4) не сделает капитального ремонта в тех случаях, если по закону или по договору обязанность по проведению такого ремонта возложена на нанимателя.

Как видим, ни одного из приведенных выше оснований для одностороннего расторжения арендодателем договора в рассматриваемой ситуации нет.

Договор может быть аннулирован:

Ё по взаимному письменному согласию;

Ё по истечении срока его заключения (в случае если арендодатель не даст согласия на его продление);

Ё на основании требования арендатора согласно ст.270 ГК: если наимодатель не делает капитального ремонта, обязанность по проведению которого возложена на него, а также если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

Ё по другим основаниям, определенным в договоре.

Следует также отметить, что если наимодатель не предоставляет в пользование нанимателю имущество, наниматель вправе со своей стороны отказаться от договора и взыскать убытки, причиненные его невыполнением (ст.263 ГК).

Удовлетворение требования арендодателя увеличить арендную плату, ссылаясь на Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», и на Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденные постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, для арендатора является необязательным. Дело в том, что Методика расчета арендной платы, предусмотренная в упомянутом Законе и постановлении правительства, применяется в случаях аренды государственного и коммунального имущества, принадлежащего Украине. В других случаях эти методики могут применяться по согласованию сторон, если это не противоречит действующему законодательству иностранного государства, которое регламентирует арендные отношения относительно его имущества. Это подтверждено п.4 ст.1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которому аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

Смена руководства юридического лица — арендодателя не является основанием для расторжения или обязательного внесения изменений в действующий договор аренды. Следовательно, арендатор имеет законные основания для того, чтобы отказаться от перезаключения договора и пересмотра арендной платы, а также от других существенных условий, согласованных сторонами, до истечения срока действия договора аренды.