ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ДИРЕКТОРУ ПРЕДПРИЯТИЯ

В позапрошлом году между предприятием и его директором была заключена сделка, по которой последнему осуществлена продажа квартиры. Договорная цена квартиры была равна ее балансовой стоимости. По результатам документальной проверки ГНИ не согласилась с ценой в договоре купли-продажи квартиры, в котором была указана балансовая стоимость. По мнению налогового инспектора, в договоре должна быть указана рыночная цена квартиры. 
Какую стоимость необходимо было указать в договоре и, соответственно, по какой стоимости следовало осуществить продажу квартиры? 

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

 Прежде всего, отметим, что согласно ст.12, 627, 628 и 632 ГКУ: 
- лицо осуществляет свои гражданские права свободно, по собственному усмотрению; 
- стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора; 
- содержание договора составляют условия (пункты), определенные поусмотрению сторон и согласованные ими; 
- цена в договоре устанавливается по договоренности сторон и т.п. 
Поэтому если стороны (предприятие и директор как физическое лицо) договорились, что цена договора устанавливается на уровне балансовой стоимости, именно по этой стоимости и должна осуществляться продажа квартиры. Эта же стоимость указывается в договоре. Кроме того, квартира может быть передана предприятием директору даже безвозмездно (см. ст.717 ГКУ). 
Задачей органов ГНС является осуществление контроля за соблюдением налогового законодательства (ст.2 Закона о ГНС¹), а не за условиями договоров, в частности определением цены продажи, даже если покупатель — связанное с продавцом лицо². То есть в компетенцию ГНС не входит вопрос соглашаться или нет с фактической ценой договора. 
Другое дело, что фактическая цена договора может не соответствовать уровню обычных цен. Однако обычная цена — это условная величина, которая применяется исключительно в целях определения налоговой базы. Обычная цена может отличаться от фактической цены, указанной в договоре. При расчете налога на прибыль, НДС, НДФЛ предприятие должно исходить из уровня обычной цены, а не указанной в договоре фактической цены. Этого, в частности, требуют отдельные нормы Закона о прибыли, Закона об НДС и Закона об НДФЛ. 
При проверке ГНИ может не согласиться с тем, что в налоговом учете отражена фактическая цена договора, а не обычная цена. Однако перед тем как не согласиться, ГНИ необходимо каким-то образом рассчитать и обосновать «налоговую» обычную цену. 
Согласно абзацу первому пп.1.20.10 ст.1 Закона о прибыли «доначисление налоговых обязательств плательщика налога налоговым органом в результате определения обычных цен осуществляется по процедуре, установленной закономдля начисления налоговых обязательств по косвенным методам, а для плательщиков налога, признанных естественными монополистами согласно закону, — также в соответствии с принципами регулирования цен, установленными таким законом». Определять обычную цену иным образом налоговики не могут. Об этом сказано, например, в Постановлении ВХСУ от 31.08.2005 г. № 23/42. Кроме того, методика определения суммы налоговых обязательств по косвенным методам утверждается законом и является общей для всех налогоплательщиков (пп.4.3.3 ст.4 Закона № 2181). Однако до настоящего времени такая методика законом не утверждена. Поэтому даже если в ГНИ не соглашаются с размером цены, отраженной в налоговом учете, самостоятельно рассчитать обычную цену работники органов ГНС не могут. Соответственно, и наказать предприятие за недоплату налогов вследствие неприменения обычных цен при осуществлении операции по продаже квартиры своему директору они также не могут. Кстати, в письме от 28.04.2005 г. № 4146/x/17-1115 ГНАУ сама отмечает, что пока не будет соответствующей методики, утвержденной законом, косвенныеметоды применяться не могут. 
Заметим также, что согласно п.11 ст.10 Закона о ГНС к функциям ГНИ относится подача в суды исков к предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам о признании сделок недействительными. Данное положение налоговики могут трактовать как норму, позволяющую ГНИ не соглашаться с некоторыми условиями договоров (в том числе в отношении цены) и на этом основании подавать в суд иск о признании договора недействительным. Однако указанная норма должна применяться только с учетом основной задачи ГНС — осуществление контроля за соблюдением налогового законодательства. В рассматриваемой ситуации она не срабатывает, поскольку для налоговых целей необходима информация об обычной, а не фактической цене купли-продажи.