Предоставление недвижимости в аренду и переход на единый налог 

ООО (плательщик налога на прибыль) предоставляет в аренду нежилую недвижимость. Что делать с ее амортизацией, если ООО перейдет на упрощенную систему налогообложения (в третью группу единого налога)?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

В бухгалтерском учете амортизация продолжает начисляться, в учете по налогу на прибыль – нет. В вопросе не указано, проводило ли ООО в периоде нахождения на общей системе налогообложения корректировки финансового результата до налогообложения на сумму всех разниц, предусмотренных в разделе III НКУ (пп.134.1.1 ст.134 НКУ).

Если корректировки не проводились, «налоговой» амортизации у предприятия фактически не будет. Ведь с 01.01.2015 г. такие плательщики отражают в учете по налогу на прибыль амортизацию стоимости объектов недвижимос¬ти, начисленную в бухгалтерском учете.

Если же предприятие проводило корректировки финансового результата, начисленная в соответствии с п.138.3 ст.138 НКУ амортизация у него может отличаться от «бухгалтерской» амортизации. Тогда на дату перехода на упрощенную систему «налоговая» амортизация просто перестает начисляться.

Следует также учесть, что сдаваемые в аренду объекты недвижимости относятся к инвестиционной недвижимости. Согласно п.4 ПБУ-32⁽¹⁾ инвестиционной недвижимостью считаются собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, размещаемые на земле, предназначенные для получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административных целей или продажи в процессе обычной деятельности.

Предприятие на дату баланса отражает в финансовой отчетности инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые признаются в соответствии с ПБУ-28⁽²⁾. Избранный подход применяется к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости (п.16 ПБУ-32).

Таким образом, в учете инвестиционной недвижимости приоритетной является оценка по справедливой стоимости (без начисления амортизации), а оценка по первоначальной стоимости с начислением амортизации применяется только в том случае, когда невозможно определить справедливую стоимость.

Причем ПБУ-32 предусматривает несколько способов определения справедливой стоимости. В частности, согласно п.19 ПБУ-32 оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той же местности в подобном состоянии при подобных условиях договоров аренды или других контрактов на дату баланса и не учитывает будущих расходов на улучшение недвижимости и соответствующие будущие выгоды в связи с будущими расходами на улучшение объектов инвестиционной недвижимос¬ти.

В соответствии с п.20 ПБУ-32 при отсутствии активного рынка справедливая стоимость инвестиционной недвижимости определяется по:

– последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие);

– текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в разных состоянии, местности, арендных и других контрактных условиях, откорректированным с учетом индивидуальных характеристик, особенностей и т.п. инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость;

– дополнительным показателям, которые характеризуют уровень цен на инвестиционную недвижимость.

При отсутствии информации о рыночных ценах на инвестиционную недвижимость ее справедливая стоимость определяется по нынешней стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива, исчисленной в соответствии с п.11–14 ПБУ-28 (п.21 ПБУ-32).

Учитывая изложенное, в ситуации, когда предприятие выбрало модель оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, в распорядительном документе об учетной политике это следует обосновать ссылкой на невозможность достоверного определения справедливой стоимости такого объекта.