Отчуждение земельного участка в налоговом и бухгалтерском учете

Предприятие строит жилые дома за счет денежных средств физических лиц — пайщиков. До начала строительства предприятие приобрело у физического лица старый дом (под снос) вместе с земельным участком, на котором будет осуществляться новое строительство. Как правильно и по какой стоимости учитывать в налоговом и бухгалтерском учете приобретенный дом, который сразу же сносится, и земельный участок? Необходимо ли уплачивать сбор в Пенсионный фонд? Как правильно отразить в налоговом и бухгалтерском учете отчуждение земельного участка при вводе жилого дома в эксплуатацию и передаче квартир пайщикам?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

 Из вопроса следует, что в данном случае приобретаемый под снос старый дом не может являться объектом основных средств в бухгалтерском учете, так как он не будет эксплуатироваться более одного года (абзац восьмой п.4 ПБУ-7¹). Не может он быть объектом основных фондов и в налоговом учете, так как не будет использоваться плательщиком налога в хозяйственной деятельности в течение периода, превышающего 365 календарных дней (пп.8.2.1 ст.8 Закона о прибыли²). 
В соответствии с пп.1.2.5 и 2.4.11 Государственных строительных норм Украины — Правил определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000, утвержденных приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 27.08.2000 г. № 174, затраты по приобретению и разборке старого дома должны быть учтены в сметной стоимости проекта на строительство нового здания. Следовательно, в бухгалтерском учете предприятия эти затраты должны отражаться на счете 23. И поскольку они напрямую связаны со строительством дома (и должны быть учтены в смете), то в налоговом учете они отражаются в составе валовых расходов.
Сложнее обстоит дело со стоимостью земельного участка. Из вопроса не понятно, определялась ли при заключении договора купли-продажи стоимость земельного участка отдельно или оплата производилась одной суммой, без разделения стоимости старого дома и земли под ним. 
Если стоимость земли все же оговаривалась в договоре купли-продажи, то в соответствии с Инструкцией № 2913 такие затраты отражаются на субсчете 101 «Земельные участки». Причем ни в бухгалтерском учете (п.22 ПБУ-7), ни в налоговом учете (пп.8.9.1 ст.8 Закона о прибыли) эти затраты не амортизируются и в валовые расходы не включаются. 
Если же стоимость земли отдельно не оговорена в договоре купли-продажи старого дома, то такая общая стоимость старого дома в бухгалтерском учете должна отражаться на счете 23, а в налоговом учете — в составе валовых расходов (по аналогии с пп.8.9.3 ст.8 Закона о прибыли). 
На вопрос об уплате сбора в Пенсионный фонд можно ответить однозначно. В данном случае сбор в Пенсионный фонд не уплачивается, так как в п.9 ст.1 Закона Украины от 26.06.97 г. № 400/97-ВР «О сборе на обязательное пенсионное страхование» определено, что этот сбор предприятия уплачивают при приобретении объекта основных фондов группы 1. О том, что в рассматриваемом случае не приобретается объект 1 группы, отмечено выше. 
На дату передачи квартир пайщикам в соответствии со ст.42 Земельного кодекса Украины земля под многоквартирным домом передается или в постоянное пользование предприятию, которое будет эксплуатировать этот дом, или безвозмездно гражданам, если они пожелают приватизировать этот дом и создать общество его совладельцев. Поэтому в бухгалтерском учете (в случае, если стоимость земли все же была отражена на субсчете 101 «Земельные участки») необходимо будет сделать проводку: 
Дт субсчета 976 «Списание необоротных активов» — Кт субсчета 101 «Земельные участки».