НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

В последнее время достаточно часто в бухгалтерской литературе, в связи со вступлением в силу Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», упоминается тот факт, что все договоры аренды подлежат нотариальному удостоверению со ссылкой именно на данный закон. Так ли это на самом деле? Ведь согласно п.9.1.4 Закона нотариальному удостоверению подлежат договоры аренды только между физическим лицом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем)?

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Действительно, с 2004 года предусмотрено нотариальное удостоверение договоров аренды. Но данное требование касается только договоров аренды недвижимого имущества, то есть зданий, сооружений, их структурных частей (отдельных помещений) и пр., и только в случае заключения договоров сроком на один год и более.

Данный порядок предусмотрен ст.793 и 794 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), согласнокоторым заключаемый с 01.01.2004 г. договор аренды здания, другого капитального сооружения либо их отдельной части сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. Следует учесть, что данные правила не распространяются на случаи аренды киосков, ларьков, павильонов, других подобных конструкций, поскольку они не являются недвижимостью.

Нотариальное удостоверение договора аренды должно осуществляться нотариусом либо другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение удостоверяющей надписи на документе с текстом сделки. В случае если данное требование не будет соблюдено, договор признается ничтожным (то есть договор признается по закону недействительным и для этого не требуется заключения суда).

Таким образом, в случае заключения договора аренды помещения для осуществления хозяйственной деятельности сроком на год и более, независимо от того, в чьей собственности находится помещение, придется прибегнуть к услугам нотариуса. Следует учесть, что при нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 1% от суммы арендной платы за весь срок аренды по договору.

Кроме нотариального удостоверения договоры аренды недвижимости, заключенные сроком на год и более, подлежат также государственной регистрации.

В письме Министерства юстиции Украины от 09.03.2004 г. № 31-41-37 указано, что при удостоверении договоров найма здания, иного капитального сооружения (их отдельных частей) нотариус разъясняет сторонам требования ст.794 ГКУ относительно необходимости государственной регистрации указанных договоров в соответствующих органах.

Отметим, что согласно части второй ст.210 ГКУ перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию договоров, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом.

03.08.2004 г. вступил в силу Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ихограничений». В соответствии с данным Законом госрегистрацию прав на недвижимость должен осуществлять Госкомзем, который является держателем Государственного реестра прав на недвижимость и их ограничений. Администратором Государственного реестра является Центр государственного земельного кадастра — государственное хозрасчетное юридическое лицо, подчиненное Госкомзему, а местными органами государственной регистрации — отделения Центра. Законом установлено, что в случае спора относительно недвижимого имущества, зарегистрированные вещные права и их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными. Напомним, что на сегодняшний день действует также Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671, согласно которому госрегистрация сделок производится путем внесения нотариусами записи в Государственный реестр договоров одновременно с их нотариальным удостоверением. Держателем данного реестра является Минюст Украины, а его администратором — госпредприятие «Информационный центр». С 02.08.2004 г. введен в действие Государственный реестр сделок во исполнение указанного Временного порядка.

Итак, при заключении договора аренды здания (помещения) сроком на год и более необходимо данный договор удостоверить у нотариуса и произвести его государственную регистрацию. Если же договор заключается на срок менее года, ни нотариальное удостоверение, ни государственную регистрацию производить не следует.

Если же договор аренды помещения будет заключаться между двумя физическими лицами (не субъектами предпринимательской деятельности), то независимо от срока договора он должен быть удостоверен у нотариуса. Данное требование регламентировано пп.9.1.4 ст.9 Закона Украины от 22.05.2003 г.

№ 889-IV «О налоге с доходов физических лиц».

В случае заключения договора аренды между физическими лицами на срок более года, придется также произвести его государственную регистрацию в соответствии с требованиями ст.793 и 794 ГКУ.