ЛИКВИДАЦИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ И ДОГОВОР АРЕНДЫ

Фирма арендует помещение для офиса у госпредприятия. Здание находится на балансе у арендодате-ля. В договоре аренды предусмотрено, что арендная плата рассчитывается согласно методике расче-та. Кроме арендной платы фирма согласно договору возмещает стоимость коммунальных услуг по представленному расчету. Договор аренды заключен до 2007 года и утвержден Фондом госимущест-ва. С конца 2002 года арендодатель находится в состоянии банкротства. Судом назначен ликвидатор. Начиная с этого времени, ликвидатор включает в расчет стоимости арендной платы и коммунальных услуг такие расходы, как зарплата сторожей, начисления на эту зарплату, содержание здания. Фирма не согласна оплачивать расходы, не внесенные в договор. Возник конфликт. В марте 2004 года арен-додатель объявлен банкротом. Ликвидатор угрожает расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды (хотя по договору – через суд) в связи с прекращением основной деятельности госпредприя-тия или же предлагает заключить новый договор аренды на выгодных для него условиях.

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Как следует поступить фирме в данной ситуации? Чем грозит незаключение нового договора?

Согласно ст.525 ГК¹ односторонний отказ от обязательства или одностороннее измене-ние его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. В соответствии с нор-мой ст.651 ГК изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

Согласно п.1 ст.188 ХК² изменение и расторжение хозяйственных договоров в од-ностороннем порядке не допускаются, если иное не предусмотрено законом или договором. По дого-вору аренды, как указано в вопросе, право на одностороннее его расторжение сторонам не предоставля-лось. Закон Украины от 14.05.92 г. № 2343-XII «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» в действующей редакции также не предусматривает расторжение или изме-нение ликвидатором в одностороннем порядке действующих договоров предприятия-банкрота. Таким образом, признать договор аренды недействительным можно только в судебном порядке³.

В соответствии с действующей редакцией ст.26 Закона Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» и ст.291 ХК односторонний отказ от договора арен-ды не допускается. Договор аренды прекращается в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;
• приватизации объекта аренды арендатором (при участии арендатора);
• банкротства арендатора (а не арендодателя!);
• ликвидации субъекта хозяйствования – арендатора;
• гибели объекта аренды.

Договор аренды может быть расторгнут по согласованию сторон либо по требованию одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.

Прекращение основной деятельности госпредприятия тоже не является основанием расторжения договоров аренды принадлежащего предприятию-банкроту имущества. Согласно ст.23 Закона Украины

«О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» со дня принятия хозяй-ственным судом постановления о признании должника банкротом и открытия ликвидационной процедуры предпринимательская деятельность банкрота завершается окончанием технологического цикла по из-готовлению продукции в случае возможности ее продажи (речь об аренде здесь не идет).

Таким образом, закон в данной ситуации полностью на стороне арендатора и никакой юриди-ческой ответственности за «незаключение нового договора» фирма нести не может.

Ликвидатор как представитель стороны договора аренды (предприятия-банкрота), который считает не-обходимым изменить договор или расторгнуть его, должен направить предложения об этом арендатору (ст.188 ХК), например, предложить перезаключить новый договор или изменить условия оплаты по допол-нительным расходам на охрану и др. Фирма-арендатор в двадцатидневный срок после получения пред-ложения обязана сообщить ликвидатору о результатах рассмотрения предложений (составить мотивиро-ванный отказ, который направить ликвидатору заказным письмом с уведомлением о вручении). И только в случае, если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок (с учетом времени почтового обращения), заинтересо-ванная сторона имеет право передать спор на разрешение суда.

Согласно ст.770 ГК при продаже недвижимого имущества (в том числе и в процедуре банкрот-ства, так как иное законом не предусмотрено) права и обязанности наймодателя (арендодателя) пере-ходят к новому собственнику⁴. При этом действует прежний договор аренды – пе-резаключать договор аренды с новым собственником арендатор не обязан (тем более, на новых усло-виях), поскольку такого правила в законе нет.