ДОГОВОР АРЕНДЫ ИЛИ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

Предприятие имеет недостроенное двухэтажное здание, которое планировалось сдавать в аренду под офисы. Можно ли его полностью передать в аренду другому предприятию в целях достройки и дальнейшего управления?

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Порядок передачи имущества во временное пользование (аренду) урегулирован ГКУ и ХКУ. В ст.283 ХКУ указано, что по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности. В пользование по договору аренды может быть передано индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения (или целостный имущественный комплекс), которое не утрачивает в процессе использования своего потребительского качества, то есть являющееся непотребляемой вещью.

Согласно ст.179 ГКУ вещью является предмет материального мира, по которому могут возникать гражданские права и обязанности. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Объектом аренды могут быть хозяйственные объекты с завершенным циклом производства, обособленным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения, а также здания, сооружения, помещения и др.

Как видим, передача недостроенного здания в аренду не будет соответствовать нормам ХКУ.

Кроме того, следует учесть, что согласно ХКУ к отношениям аренды должны применяться также соответствующие положения ГКУ.

Положения имущественного найма (аренды) закреплены в главе 58 ГКУ «Наем (аренда)». Причем понятия аренды и имущественного найма употребляются в данном Кодексе как идентичные. Поэтому при заключении договора аренды помещения следует руководствоваться нормами указанной главы ГКУ.

В соответствии со ст.760-761 ГКУ предметом аренды может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками, а передать в аренду можно только имущество, которое принадлежит арендодателю на правах собственности.

Согласно Закону № 1952¹ вещные права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Одним из главных документов, представляемых для госрегистрации недвижимого имущества, является свидетельство о праве собственности на него. Для регистрации же объекта незавершенного строительства необходимо решение суда о предоставлении права собственности на данный объект (ст.19 Закона № 1952).

Если такого решения суда нет, недостроенное здание как объект незавершенного строительства не введено в эксплуатацию и не используется в хозяйственной деятельности, в целях достройки сдавать его в аренду нельзя.

Юридически правильно будет оформить договор строительного подряда на выполнение работ по завершению строительства. Управление же данным зданием можно передать предприятию, завершившему строительство, уже по другому договору — договору на управление имуществом.

Сторонами по договору управления являются учредитель управления (собственник имущества) и управляющий. В соответствии с частью первой ст.1029 ГКУ по договору управления имуществом управляющий осуществляет от своего имени управление имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя). Выгодоприобретателем может быть любое лицо, указанное учредителем управления, кроме управляющего.

Предметом договора управления имуществом согласно части первой ст.1030 ГКУ могут быть предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество.

ГКУ предусматривает требования, при соблюдении которых имущество может быть передано в управление. Во-первых, имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества учредителя управления и управляющего.

Во-вторых, имущество, переданное в управление, должно учитываться в управляющего на отдельном балансе, по нему должен вестись отдельный учет, а расчеты, связанные с управлением имуществом, — производиться на отдельном банковском счете (часть третья ст.1030 ГКУ).

Договор управления недвижимым имуществом заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст.1031 ГКУ). Управляющий имеет все права собственника имущества, кроме прав на его отчуждение и передачу в залог. Указанные действия управляющий совершает лишь при наличии письменного согласия учредителя управления.