СУПЕРФИЦИЙ: РЕГИСТРАЦИЯ В КАДАСТРЕ

Как в настоящее время регистрируются договоры суперфиция в кадастре?

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Пунктом «ґ» части первой ст.4 Закона о госрегистрации¹ предусмотрена обязательная регистрация суперфиция. Она должна осуществляться в государственном реестре прав местными органами регистрации по местонахождению недвижимости, в частности земельного участка (часть четвертая ст.5 Закона о госрегистрации). Согласно части первой ст.7 Закона о госрегистрации местными органами регистрации являются отделения Центра государственного земельного кадастра (далее — ЦГЗК).

Тем, кто уже заключал договоры суперфиция, хорошо известно, что в ЦГЗК, как правило, отказывают в такой регистрации. Причина банальна: отсутствие установленной процедуры регистрации суперфиция и, соответственно, книги регистрации.

В соответствии с частью второй ст.202 Земельного кодекса составной частью государственного реестра земель являются «книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков». Для суперфиция здесь места не нашлось. Но указанная статья (как и сам Земельный кодекс) писалась в 2001 году, когда украинское законодательство еще не предусматривало суперфиция. А после вступления в силу в 2004 году ГКУ (в Земельный кодекс соответствующие нормы внесли только в апреле 2007 года) кадастровые нормы законодательства не были подкорректированы. Не торопится Госкомзем Украины и с внесением изменений во Временный порядок². Поэтому регистрация суперфиция остается проблематичной.

Что делать в такой ситуации землепользователю? Можно предложить несколько вариантов.

ВАРИАНТ 1

После заключения договора суперфиция обратиться за регистрацией в местное отделение ЦГЗК и, получив отказ, спокойно пользоваться землей. При необходимости договор суперфиция можно будет признать действительным в судебном порядке. А такая необходимость может возникнуть не только в случае возникновения каких-либо претензий относительно правомерности пользования землей, но и, например, в случае отказа в предоставлении разрешения на выполнение строительных работ (чиновников из Госархстройинспекции может не удовлетворить договор суперфиция без отметки о регистрации).

Добиться регистрации суперфиция в книге регистрации договоров аренды или сервитутов. Сама по себе такая регистрация выглядит сомнительно, но прецеденты были. При этом исходили из определенной аналогии между суперфицием и арендой (и то и другое предполагает право владения и пользования земельным участком) или суперфицием и сервитутом (и то и другое является вещным правом на чужой земельный участок).

ВАРИАНТ 2

Если основанием для отказа в регистрации суперфиция является отсутствие книги регистрации, то эту книгу нужно создать. Речь, разумеется, идет не о том, чтобы пронумеровать страницы амбарной книги. Такая книга создается в виде электронной базы данных, поэтому ее создание требует определенных усилий и целиком зависит от желания или нежелания работников ЦГЗК.

ВАРИАНТ 3

Отказаться от идеи регистрации как таковой. Заметьте, в Законе о госрегистрации и во Временном порядке речь идет о разных реестрах. При этом Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений до сих пор не создан.

И пока государство не навело порядок в этой сфере, выбор конкретного варианта остается за сторонами договора суперфиция.