Единый налог и аренда жилья

У физического лица есть две квартиры, каждая из которых по площади менее 100 кв. м., но их общая площадь превышает указанный размер. Обе квартиры сдаются в аренду. Может ли физическое лицо предоставлять в аренду одну квартиру в качестве частного предпринимателя, уплачивая при этом единый налог, а другую — на условиях уплаты НДФЛ в общем порядке, установленном для физических лиц?

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Согласно пп.291.5.3 ст.291 НКУ«не могут быть плательщиками единого налога... физические лица — предприниматели, предоставляющие в аренду… жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров...». Но ответ на заданный вопрос не столь очевиден, как может показаться на первый взгляд. Ведь неслучайно он оказался среди наиболее обсуждаемых вопросов, касающихся применения упрощенной системы налогообложения¹. Одни специалисты высказывали предположение, что пп.291.5.3 ст.291 НКУ касается только предпринимателей, а значит, одну квартиру физическое лицо может сдавать в аренду как предприниматель — плательщик единого налога, а вторую — как гражданин, не являющийся предпринимателем. Другие специалисты рассуждали иначе: в пп.291.5.3 указаны физические лица — предприниматели только потому, что непредприниматели, в принципе, не могут быть плательщиками единого налога. И вывод они делали другой: если физическое лицо (то ли в статусе гражданина, то ли в статусе предпринимателя) сдает в аренду более 100 квадратных метров жилья, оно «не может быть плательщиком единого налога». 
К такому же выводу пришли и налоговики. Об этом свидетельствует недавно обнародованная Обобщающая налоговая консультация, утвержденная приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136². Очень жаль, что специалисты ГНСУ не аргументировали свой вывод, что делает практически невозможным профессиональную дискуссию на эту тему. Но поскольку налогоплательщики не могут терять время в ожидании аргументов, постараемся восполнить этот пробел. 
Как уже указывалось в одной из предыдущих публикаций газеты «Бухгалтерия»³, после регистрации физического лица в качестве предпринимателя новый субъект прав не возникает. Это означает, что оба договора аренды заключает в качестве арендодателя одно и то же лицо. Видимо, именно этот нюанс и позволил налоговикам настаивать на кумулятивном принципе определения передаваемой в аренду площади. Этот принцип нельзя назвать стопроцентно бесспорным, но оспорить его в суде будет совсем не легко. 
Так, НКУ предусматривает, что физические лица, не являющиеся предпринимателями, сдают свое недвижимое имущество в аренду и уплачивают за это в общем порядке налог с доходов граждан (п.170.1). Но дело осложняется именно тем, что в рассматриваемой ситуации арендодатель уже является предпринимателем. 
Согласно определению, данному в ст.42 ХКУ⁴, «предпринимательство — это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) в целях достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли».
Сдача квартиры в аренду с целью получения прибыли полностью соответствует таким критериям предпринимательства, как самостоятельность, инициативность, систематичность и наличие собственного риска. Такой критерий предпринимательской деятельности, как осуществление ее субъектом предпринимательской деятельности,при судебном рассмотрении спора, скорее всего, не будет воспринят как ключевой, даже если в договоре аренды будет указано, что арендодатель — физическое лицо, не являющееся предпринимателем. Это связано со следующими моментами.Во-первых, как уже было сказано, государственная регистрация в качестве предпринимателя не создает нового субъекта прав, а упомянутый арендодатель уже является предпринимателем. Следовательно, весьма сложно разграничить его деятельность в сфере аренды на предпринимательскую и непредпринимательскую. Ведь по своей сути это одна и та же деятельность, осуществляемая одним и тем же лицом, которое зарегистрировано предпринимателем.Во-вторых, согласно части третьей ст.50 ГКУ⁵ «если лицо начало предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, заключив соответствующие договоры, она не вправе оспаривать эти договоры на том основании, что оно не является предпринимателем». 
Исходя из этой нормы права, договоры аренды, в которых указанный арендодатель выступает, по его мнению, как простой гражданин, могут рассматриваться как договоры, заключенные в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Ситуацию опять-таки усугубляет уже имеющийся статус предпринимателя.В-третьих, попытка собственника оптимизировать, а точнее уменьшить, сумму уплачиваемых налогов вышеуказанным способом, может быть расценена как злоупотребление правом, что, собственно, запрещено (ст.13 ГКУ). 
Каждый аргумент, взятый в отдельности, конечно же, можно признать недостаточным и неубедительным, можно возражать и находить контраргументы, но дело в том, что рассматривать их нужно не по отдельности, а в совокупности. А их совокупность, к сожалению, создает критическую массу, которая позволяет говорить о невозможности предоставления в аренду одной квартиры в качестве частного предпринимателя, уплачивая при этом единый налог, а другой — на условиях уплаты НДФЛ в общем порядке, установленном для физических лиц.