Аренда у физических лиц выделенных им в натуре земельных паев

Сельскохозяйственное предприятие взяло у физических лиц в аренду выделенные им в натуре земельные паи. Договор аренды паев был составлен на основании Типового договора, в котором одним из пунктов предусмотрено, что налог на землю уплачивает арендатор. Предприятием начислен и уплачен в бюджет налог на землю. Налоговая инспекция указывает на нарушение законодательства: предприятие не должно было уплачивать за арендодателей налог на землю. Как исправить ошибку?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

К сожалению, в данном случае по вине юристов, составлявших договор аренды паев, произошла ошибка по уплате налога на землю. Очевидно, работник предприятия, составлявший договор аренды паев, не обратил внимания на то, что Госкомитет Украины по земельным ресурсам приказом от 26.02.2002 г. № 25 внес изменения в свой приказ от 17.01.2000 г. № 5, которым был утвержден Типовой договор аренды земельной доли (пая).

Изменения заключались в том, что из Типового договора аренды доли (пая) был изъят абзац восьмой пункта 2.2, касающийся обязанности арендатора пая уплачивать налог на землю, как несоответствующий законодательству.

Дело в том, что предыдущая редакция Типового договора не соответствовала законодательно установленному порядку уплаты налога на землю:

— в соответствии со ст.2 Закона Украины «О плате за землю», в редакции Закона от 19.09.96 г. № 378/96-ВР (далее — Закон), плательщиком налога на землю является в данном случае собственник предоставляемого в аренду земельного пая, у которого право владения удостоверено сертификатом;

— в соответствии со ст.14 Закона установлен разный механизм начисления и уплаты налога на землю для юридических и физических лиц. Физическим лицам (в отличие от юридических лиц, начисляющих и уплачивающих налог на землю самостоятельно) налог на землю начисляется государственными налоговыми инспекциями с выдачей плательщику налога до 15 июля текущего года платежного уведомления о его уплате. Согласно ст.17 Закона собственники земельных долей (паев) уплачивают налог на землю дважды в год равными долями до 15 августа и 15 ноября. Предприятия производят уплату налога на землю, если они являются плательщиками этого налога, равными долями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом;

— в соответствии с п.20 ст.12 Закона налог на землю вообще не уплачивается, если собственники земельных долей (паев) передали свои паи в аренду предприятию — плательщику фиксированного сельхозналога.

Поэтому уплачивать налог в рассматриваемом случае должно не предприятие, взявшее в аренду земельные паи, а сами арендодатели паев — физические лица.

Кроме того, согласно разъяснениям Государственного комитета по земельным ресурсам (письмо от 12.06.2000 г. № 14-22-4/2388) уплата земельного налога арендатором земельных паев была возможной при условии, когда земельный участок в размере земельной доли (пая) не выделен в натуре, поскольку сертификат на право на земельную долю (пай) удостоверяет только соответствующее право физического лица, а при вынесении в натуру фактическая площадь земельного участка может существенно измениться.

Для исправления допущенной ошибки предприятие должно направить арендодателям — физическим лицам письма с уведомлением о том, что пункт договора, обязывающий арендатора уплачивать налог на землю, утратил силу как не соответствующий законодательству. В этом же письме необходимо изложить порядок уплаты налога на землю, предусмотренный законодательством Украины.

При пересмотре договоров аренды земельных паев для того, чтобы минимизировать потери арендодателей, можно предусмотреть необходимость компенсации арендодателем сумм уплаченного арендаторами налога на землю в составе арендной платы (действующим законодательством ограничен только минимальный размер арендной платы). Вместе с тем в таком случае сумма этой компенсации подлежит включению в базу обложения НДС (см. письмо ГНАУ от 29.08.2002 г. № 5589/6/15-3415¹).

В то же время в соответствии с приказом ГНАУ от 26.10.2001 г. № 434 необходимо подготовить уточненный расчет налога на землю, представить его вместе со справкой в налоговую инспекцию и письменно потребовать возврата излишне перечисленных в бюджет средств. Такое право у предприятия имеется на основании ст.17 Закона.