РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ, АРЕНДУЕМОГО У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Предприятие арендует у физического лица двухэтажное здание (в договоре аренды указано, что объектом аренды являются: подвал и помещения 1 и 2 этажей). По условиям договора аренды предприятие имеет право проводить реконструкцию арендуемых помещений. Какую норму амортизации следует применять, если расходы по реконструкции понесены в 2005 году, но само здание 19… года постройки? Как такие расходы отражаются в бухгалтерском учете?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

При определении норм амортизации расходов на реконструкцию арендованного помещения следует исходить из п.1 Переходных положений Закона Украины от 01.07.2004 г. № 1957-IV «О внесении изменений в Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон № 1957). В нем указано, что нормы амортизационных отчислений для основных фондов групп 1, 2 и 3, приведенные в пп.8.6.1 ст.8 Закона о прибыли, применяются для расходов, понесенных налогоплательщиком после 1 января 2004 года в связи с приобретением или сооружением новых основных фондов групп 1, 2 и 3, а также расходов на улучшения таких новых основных фондов.

ГНАУ в письме от 03.02.2006 г. № 1982/7/15-0317 разъясняет, что Законом № 1957 установлен порядок начисления налоговой амортизации расходов на приобретение и изготовление основных фондов в зависимости от года, в котором такие расходы понесены, а также от нахождения основных фондов в эксплуатации.

Поэтому несмотря на то, что расходы по реконструкции здания понесены арендатором в 2005 году, их амортизация начисляется по «старым» нормам в размере 1,25% в квартал, поскольку здание до передачи его в аренду было в эксплуатации, и расходы на его реконструкцию не считаются расходами на улучшения вновь приобретенных основных фондов.

Заметим, что в бухгалтерском учете согласно п.8 ПБУ-14¹ затраты арендатора на улучшение объекта операционной аренды (в данном случае — реконструкцию), увеличивающие будущие экономические выгоды, которые первоначально ожидались от его использования, отражаются как капитальные инвестиции на создание (строительство) прочих необоротных материальных активов. В бухгалтерском учете расходы на реконструкцию арендованного помещения отражаются по субсчету 117 «Прочие необоротные материальные активы». При этом объект операционной аренды по стоимости, указанной в договоре аренды, учитывается арендатором на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы».

Поскольку по договору аренды арендатору разрешено проводить реконструкцию здания, рекомендуем обратить внимание на формирование дохода у физического лица-арендодателя в сумме стоимости реконструкции при условии, что договором непредусмотрен порядок компенсации расходов арендатору (например, в счет арендной платы).

В таком случае стоимость реконструкции здания признается доходом арендодателя в соответствии с п.1.2 ст.1 Закона об НДФЛ как материальное имущество, полученное налогоплательщиком-арендодателем в собственность², и на основании пп.4.2.12 ст.4 Закона об НДФЛ включается в общий налогооблагаемый доход³ с дальнейшим удержанием НДФЛ по ставке 13%⁴. При этом на вопрос, кто в данном случае является налоговым агентом, в Законе об НДФЛ ответа нет. В соответствии с пп.9.1.2 ст.9 Закона об НДФЛ предприятие-арендатор является налоговым агентом в части начисления дохода арендодателю от предоставления в аренду недвижимого имущества. На практике же в данном случае налоговым агентом, скорее всего, и будет предприятие, осуществившее реконструкцию, то есть арендатор⁵.

Поскольку расходы по реконструкции здания считаются доходом, начисленным в неденежной форме, то объект налогообложения определяется по правилам, приведенным в п.3.4 ст.3 Закона об НДФЛ, как стоимость начисления, определенная по обычным ценам, умноженная на коэффициент 1,1494.