РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Между двумя юридическими лицами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости и подписан акт приемки-передачи его в собственность с оговоркой, что финансовых претензий стороны не имеют. Покупатель в письменной форме обратился в местное бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимого имущества. Однако со стороны БТИ был предоставлен в устной форме отказ в осуществлении регистрации права собственности. После этого покупатель в письменном виде обратился в БТИ уже с требованием предоставить объяснение о причине отказа в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи. В этот раз свой отказ в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества БТИ мотивировало тем, что «п.3.1 представленного договора купли-продажи противоречит нормам действующего законодательства Украины. А поэтому БТИ будет иметь возможность провести государственную регистрацию после устранения данного пункта договора».

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Как должен поступить покупатель недвижимости в такой ситуации?

Статьей 334 ГКУ установлено, что право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. И если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В случае нарушения неимущественного или имущественного права или интереса лица оно имеет право обратиться в суд за защитой (ст.16 ГКУ).

В соответствии с частью второй ст.16 ГКУ способами защиты гражданских прав и интересов может быть:

- признание права;

- признание сделки недействительной;

- прекращение действия, нарушающего право;

- восстановление положения, существовавшего до нарушения;

- принудительное исполнение обязанности в натуре;

- изменение правоотношения;

- прекращение правоотношения;

- возмещение убытков и иные способы возмещения имущественного ущерба;

- возмещение морального (неимущественного) вреда;

- признание незаконными решения, действий или бездеятельности органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым или органа местного самоуправления, их должностных и служебных лиц.

Следует отметить, что в рассматриваемом случае не стоит обращаться в суд с требованием признания незаконным отказа БТИ в регистрации недвижимости. ГКУ не предусматривает такого способа защиты гражданских прав и интересов, как признание незаконным отказа. И судом будет отказано в иске на этом основании. Предметом иска должно быть требование обязать БТИ зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество путем государственной регистрации договора купли-продажи.

Общеизвестно, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности по сделкам (ст.328 ГКУ). Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Условия и порядок осуществления государственной регистрации вещных правна недвижимое имущество всех форм собственности определены Законом Украины от 01.07.2004 г. №1952-ІV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»1 и Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, которое утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. №7/5.

Согласно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество государственная регистрация проводится БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц на основании правоустанавливающих документов. Для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество и оформление прав собственности на него в БТИ вместе с заявлением о регистрации прав собственности представляются правоустанавливающие документы, их копии (нотариально удостоверенные), а также другие документы, определенные Временным положением.

В ст.24 Закона №1952-ІV перечислены случаи, когда может быть отказано в государственной регистрации права собственности, в частности, если «представленные документы не соответствуют требованиям, установленным данным Законом и другими нормативно-правовыми актами, или не дают возможности установить соответствие заявленных прав документам, их удостоверяющим». Отказ в государственной регистрации прав по основаниям, не предусмотренным данным Законом, запрещен. Таким образом, в случае, если покупатель докажет, что его требование относительно регистрации объекта недвижимости обосновано и представленные документы, в том числе договор купли-продажи недвижимости, не противоречат действующему законодательству, БТИ обязано требование выполнить и осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества. И именно об этом следует указать в исковом заявлении в суд.