ПЕРЕОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Подлежат ли переоценке объекты незавершенного строительства, которые предприятие планирует не достраивать, а продать либо ликвидировать? Как стоимость таких объектов отражается в финансовой отчетности?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

 Оснований для неприменения к объектам незавершенного строительства (конечно, при необходимости и при наличии соответствующих предпосылок) процедур переоценки, уменьшения и восстановления полезности, предусмотренных соответственно п.16, 31 и 32 ПБУ-7¹, нет. Ведь: 
– во-первых, объекты незавершенного строительства не упомянуты в перечне активов, не подлежащих переоценке, который приведен в абзаце третьем п.16 ПБУ-7; 
– во-вторых, в Отчете о собственном капитале (форма и содержание которого определены ПБУ-5²) есть строки 080 «Дооценка незавершенного строительства» и 090 «Уценка незавершенного строительства»; 
– в-третьих, экономическая целесообразность проведения этих процедур в отношении анализируемых объектов абсолютно очевидна. 
Более того, можно утверждать, что объекты незавершенного строительства, как правило, нуждаются в переоценке. Прежде всего потому, что справедливая стоимость таких объектов вряд ли будет равна фактическим расходам, осуществленным предприятием-застройщиком. Кроме того, принятие решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства (каким бы оно ни было) означает изменение способа использования актива. А это согласно пп.6.6 ПБУ-28³ — один из признаков, свидетельствующих об уменьшении полезности активов. Объекты незавершенного строительства могут иметь и другие признаки, перечисленные в п.6 названного стандарта, или даже несколько признаков одновременно. 
Действительно, одно дело, если бы предприятие достраивало объект и могло рассчитывать на получение каких-либо выгод в будущем, и совсем другое — если удастся удачно продать объект и получить реальные выгоды уже сегодня. Одно дело, если объект придется ликвидировать и в лучшем случае удастся как-то использовать материалы, израсходованные на его строительство. И совсем другое дело, если, не имея возможности достроить объект, предприятие все же сохраняет его за собой, надеясь на то, что в будущем появятся новые возможности (например, подорожает земля, на которой объект находится, и, продав землю, удастся компенсировать понесенные убытки). 
Да и для потенциальных покупателей ценность разных объектов незавершенного строительства неодинакова. Зависит это от множества факторов (месторасположение, степень готовности, состояние, возможность и целесообразность достройки, целевое назначение и т.д.). Каждый из этих факторов, а также их совокупность влияют на справедливую стоимость объектов. Следовательно, отказ предприятия-застройщика от проведения переоценки может привести к серьезным искажениям финансовой отчетности. 
Хотя необходимо отметить, что в статье «Незавершенное строительство» Баланса стоимость недостроенных объектов, о которых уже известно, что они будут ликвидированы или проданы в ближайшее время, отражается вместе со стоимостью капитальных инвестиций. В то же время в Примечаниях к финансовой отчетности ПБУ-7 требует отражать остаточную стоимость «основных средств, которые временно не используются (консервация, реконструкция и др.)» и «основных средств, изъятых из эксплуатации для продажи»(п.37.5 и п.37.7). В разделе III «Капитальные инвестиции» Примечаний к годовой финансовой отчетности, форма которых утверждена Приказом № 302⁴, требуется указать лишь сумму инвестиций в капитальное строительство за год и на конец года. Об объектах же незавершенного строительства, которые не были введены в эксплуатацию и потому не получили статуса основных средств, но оказались законсервированными либо предназначенными для продажи, ни в стандарте, ни в Приказе № 302 даже не упоминается. 
Таким образом, информация об объектах незавершенного строительства представлена в финансовой отчетности достаточно скромно. Поэтому в тех случаях, когда предприятие заинтересовано в том, чтобы такая информация попала в поле зрения пользователей финансовой отчетности, ему необходимо представить ее в текстовой (поясняющей) части Примечаний. Ведь согласно п.4 Приказа № 302 в Примечаниях предприятием в любом «самостоятельно избранном виде (письменное пояснение, таблица, график и др.)» может приводиться «информация, которая руководством предприятия признана существенной и дает более полную и объективную картину о финансовом состоянии и результатах деятельности предприятия».