ПАЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕБЕСТОИМОСТИ КВАРТИР

Застройщик заключил с министерством договор паевого участия строительства дома. В доме по проекту 60 квартир. По договору 10 квартир отходят к министерству, а 50 квартир остаются в распоряжении застройщика. Общие расходы по строительству дома накапливаются в учете застройщика, так как организация строительства возложена на него.

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Каким образом застройщику сформировать себестоимость квартир: из расчета 50 или 60 единиц?

Если общую себестоимость строительства распределить на 60 квартир, то у застройщика возникнут сразу несколько проблем:

– списание себестоимости 10 квартир;

– занижение себестоимости оставшихся 50 квартир и, соответственно, завышение прибыли от их продажи.

В действительности, несмотря на то, что в натуре дом включает 60 квартир, застройщик осущест¬вляет все расходы, связанные с его строительством именно для того, чтобы получить свои 50 квартир и извлечь прибыль от продажи именно этих 50 квартир.

Таким образом, экономическая суть операции для застройщика состоит в создании 50 квартир, и только эти квартиры являются коммерческой продукцией застройщика. Следовательно, учет себестоимости должен отражать распределение общих строительных расходов застройщика на 50, а не на 60 квартир.

Как обосновать такую модель учета?

По мнению автора, руководство застройщика может исходить из следующих соображений.

Договор паевого участия не регламентирован ГКУ. С точки зрения этого Кодекса это смешанный договор, содержащий в себе элементы разного рода правовых отношений⁽¹⁾. В соответствии с частью второй ст.628 ГКУ к отношениям сторон по смешанному договору применяются положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не следует из сути договора.

В принципе, почти в каждом договоре паевого участия можно усмотреть элементы договора совместной деятельности, и в таком случае главбух имеет основания для соответствующих аналогий.

По строительному договору совместной деятельности каждый участник вносит в нее некие активы и «выносит» из нее (по распределительному акту) свою часть построенного актива. В этой ситуации себестоимостью «вынесенных» активов является стоимость всех ранее внесенных в совместную деятельность ресурсов.

Вообще говоря, описание учета совместной деятельности, приведенное в ПБУ-12, чрезвычайно запутанное⁽²⁾. Множество неясностей содержится и в методических рекомендациях по такому учету⁽³⁾.

Называя вещи своими именами, можно уверенно сказать, что нынешняя схема ПБУ-учета совместной деятельности — это «мутная вода», в которой при желании можно поймать желаемую рыбку.

На основании п.20 ПБУ-12 можно утверждать, что участник совместной деятельности отражает в своих активах свою долю активов совместной деятельности.

В рассматриваемом случае доля застройщика составляет 50 квартир. Стоимость этой доли ему хорошо известна — это общие расходы, осуществленные застройщиком на строительство всего дома в соответствии с договором. Исходя из такой аналогии, руководство застройщика может утверждать, что общая сумма осуществленных им расходов на строительство объекта должна распределяться на 50 квартир.

Подчеркнем, что использование вышеуказанных аналогий не означает, что застройщик обязан регистрировать договор совместной деятельности, определять оператора такой деятельности и выполнять все соответствующие «совместно-деятельные» юридические процедуры. С правовойточки зрения договор как был договором паевого участия, так и остался им. От использования учетной аналогии этот договор не становится договором совместной деятельности. В данном случае аналогия применяется только для целей определения себестоимости квартир, созданных в результате реализации договора паевого участия.