ДЕПОЗИТ В ОБМЕН НА КВАРТИРУ: ЗАКОН № 800 В ДЕЙСТВИИ
Банк обращает взыскание на квартиру физического лица — заемщика для
погашения его обязательств по ипотечному кредиту. Далее банк предлагает
эту квартиру другому физическому лицу — вкладчику в качестве исполнения своих обязательств перед ним по возврату депозитного вклада. Можно ли, в соответствии с действующим законодательством осуществить обмен депозита на квартиру?
Кадровий аутсорсинг
На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо
Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3
Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком
Подготовка сметной документации для участия в тендере
Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов
Предложенная операция предполагает, по сути, обмен денежных средств, размещенных вкладчиком на депозитном счете (предварительно зачисленных на текущий счет) на квартиру, на которую банк обратил внесудебное взыскание1 и которую он приобрел в собственность на основании ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов.
Такая операция возможна при соблюдении следующих условий:
- срок возврата депозита наступил, и новый депозитный договор не был заключен, поскольку он воспрепятствовал бы досрочному возврату денежных средств;
- сумма депозита равна или превышает стоимость предлагаемой для приобретения «заложенной» квартиры либо вкладчик готов доплатить разницу между оценочной стоимостью заложенной квартиры и суммой депозита;
- на заложенную квартиру банком как ипотекодержателем обращено взыскание, и она оформлена в его собственность.
В результате обращения банком взыскания на квартиры обязательно наличие штампа БТИ (извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество) на ипотечном договоре или на договоре об удовлетворении требований кредиторов, которые станут правоустанавливающими документами на квартиры в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке.
С 14 января 2009 года, со вступлением в силу Закона № 800, банки (ипотекодержатели) имеют право обратить внесудебное взыскание на квартиры не только на основании отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, но и на основании оговорки в ипотечном договоре. Более того, ипотекодержатель получил беспрецедентное право на продажу предмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора без согласия ипотекодателя. Эта норма позволяет ипотекодержателю не только обратить взыскание на заложенное имущество, но и осуществить его беспрепятственную реализацию (в данном случае — отчуждение вкладчику) без выселения ипотекодателя, которое возможно исключительно по решению суда согласно ст.109 Жилищного кодекса УССР. Данную правовую позицию поддержал Минюст2, отозвав 17 февраля 2009 года разъяснение о запрете внесудебного взыскания на основании ипотечного договора. Единственной обязанностью ипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомление последнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, о планируемой сделке за тридцать дней до даты ее осуществления.
Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банками вопросов с заложенным имуществом, поскольку эти нормы позволяют отчуждать заложенное имущество без выселения граждан, которое требует решения суда. Однако для заемщиков описанные изменения в Закон об ипотеке — это худший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель под лозунгом «стабилизации строительства…, реализации жилищных прав граждан…» (см. преамбулу к Закону № 800). Поскольку граждане в один день не только утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои права в суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (в нашем случае — вкладчик), истребование имущества у которого в натуре возможно в исключительных случаях, предусмотренных ст.388 Гражданского кодекса Украины.
Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры, переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этой квартире несовершеннолетних детей. Выселение несовершеннолетних детей можно осуществить исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания (например, помещение детского дома и т.д.). Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение прав на жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов их семей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы, призывники). Однако данная норма распространяется исключительно на отношения найма жилых помещений государственного и общественного (коммунального) жилого фонда (статья 4, глава 2 Жилищного кодекса УССР). Соответственно, норма не может воспрепятствовать банку в отчуждении заложенной квартиры. В то же время для чистоты сделки банку предварительнонеобходимо произвести выселение указанных лиц в соответствии со ст.109 Жилищного кодекса УССР.
Таким образом, вкладчик действительно может получить квартиру от банка (которая переходит к банку в качестве удовлетворения его требований по ипотечном договору) в обмен на свой депозитный вклад. Однако при этом он не будет застрахован отрисков последующих судебных споров с предыдущими ее собственниками или лицами, постоянно проживающими в ней. В частности, на основании договора долгосрочной аренды (например, на 50 лет), с символической арендной платой.
Array
Похожие записи
ВЫХОД УЧАСТНИКА ИЗ ОБЩЕСТВА
26.11.2004
Срок плановой проверки налоговой инспекции на предприятии
09.10.2002
НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НАЛИЧНОСТИ
11.06.2012