В декабре 1997 года Фонд коммунального имущества (далее - Фонд) заключил охранно-арендный договор с хозяйственным обществом - юридическим лицом украинского права, учредителями которого являются иностранные лица. Объект аренды (коммунальная собственность) - уникальный комплекс, памятник истории и культуры, балансовой (начальной) стоимостью более 2,0 млн грн. Все условия охранно-арендного договора, в том числе и формирование размера платы (базовый размер арендной платы после расчета переведен в доллары США), на период срока действия договора согласованы сторонами в процессе его подписания и утверждены местным исполкомом. Но по окончании полутора лет пользования объектом аренды арендатор заявляет о неправомерности расчета арендной платы, об отказе платить в дальнейшем, требует перерасчета от остаточной стоимости и в гривнях. Правомерны ли действия Фонда по установлению и взиманию арендной платы в долларовом эквиваленте?

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

 В вопросе не указаны основания, по которым арендатор считает расчет арендной платы неправомерным и требует перерасчета арендной платы от остаточной стоимости и в гривнях. Возможно, это связано с постановлением Кабинета Министров Украины "Об усовершенствовании порядка формирования цен" от 18 декабря 1998 года № 1998 (далее - Постановление № 1998), п.1 которого устанавливает, что формирование, установление и применение свободных цен на территории Украины осуществляется исключительно в национальной денежной единице. То есть это значит, что текст договора, где записано, что размер арендной платы эквивалентен 195 тыс. долларов США и что оплата будет осуществляться в национальной валюте по курсу НБУ на день совершения платежа, противоречит Постановлению № 1998. 
Свое мнение по этому поводу высказали как независимые эксперты, так и государственные органы. Министерство экономики Украины в письме от 8 апреля 1999 года № 27-19/103 дает свое обоснование соответствия Постановления № 1998 положениям Закона Украины "О ценах и ценообразовании" от 3 декабря 1990 года № 507-ХII. 
Государственная налоговая администрация Украины в своем письме от 29 апреля 1999 года № 252/6/15-1116 в отношении этого указала, что условия арендодателя по корректированию цены аренды в соответствии с изменением курса национальной валюты Украины по отношению к доллару США противоречат Постановлению № 1998. А в том случае, если согласно договору оплата аренды помещения осуществляется в национальной валюте Украины и корректируется в зависимости от изменения курса национальной валюты Украины по отношению к доллару США, сумма увеличения арендной платы, которая образовалась в результате изменения официального валютного курса НБУ, не относится на валовые расходы арендатора. 
Но, не принимая во внимание Постановление № 1998 и упомянутые выше письма, есть возможность обосновать правомерность своих действий в том случае, если в договоре имеется указание на то, что размер арендной платы эквивалентен долларам США. Для обоснования правомерности своих действий можно воспользоваться аргументами, которые предложил А.Ефимов в статье "Кабинет Министров вступился за покупателя, переложив валютный риск на продавца (в долларовом эквиваленте в договоре)", которая опубликована в разделе "Д.К.К." № 3 от 18 января 1999 года. В этой статье также предложен выход для тех, кто не стремится вступать в конфликт с контролирующими органами по поводу формирования, установления и применения свободных цен, но имеет желание привязать цену товара к долларовому эквиваленту. 
Если нежелание арендатора выплачивать арендную плату связано с требованием выполнить расчет не по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины, а по методике, утвержденной соответствующим органом местного самоуправления, то можно отметить следующее. Согласно части второй ст.19 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10 апреля 1992 года № 2269-ХII (далее - Закон об аренде) методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы для объектов, которые находятся в коммунальной собственности (в том числе для недвижимого имущества), определяются органами местного самоуправления. В такой методике следует предусмотреть пункт о компенсации арендатором расходов на содержание арендованного имущества. В случае если органы местного самоуправления не разработали свою методику для расчета платы за аренду коммунального имущества, можно использовать Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденную постановлением Кабинета Министров Украины "О Методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества" от 4 октября 1995 года № 786, если соответствующее решение об использовании этой методики примет коммунальный владелец. 
В любом случае видно, что спор связан с вопросом изменения формы выражения и размера арендной платы. На основаниях, отмеченных выше, Фонд может не менять форму выражения и размер арендной платы. Споры по вопросам установления и изменения размера арендной платы, взыскания задолженности по арендной плате решаются в соответствии с действующим законодательством (арбитражным судам споры по указанным вопросам подсудны). В любом случае Фонд может попробовать доказать правомерность своих действий. 
Кроме того, следует помнить, что по общепризнанному принципу права законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени. Этот принцип закреплен в части первой ст.58 Конституции Украины, по которой действие нормативно-правового акта во времени нужно понимать так, что оно начинается с момента вступления этого акта в действие и прекращается с его окончанием, то есть к событию, факту применяется тот закон или другой нормативно-правовой акт, во время действия которого они наступили или имели место. Относительно этого момента Высший арбитражный суд Украины дал свое Разъяснение от 12 марта 1999 года № 02-5/111. В части третьей п.10 Разъяснения указано, что соответствие или несоответствие соглашения требованиям законодательства должно оцениваться арбитражным судом относительно законодательства, которое действовало на момент заключения спорного соглашения. В случае если после заключения соглашения вступил в силу акт законодательства, нормы которого иначе регулируют договорные отношения, нежели действовавшие на момент заключения соглашения, стороны вправе руководствоваться условиями договора, а не этим нормативным актом. А поэтому, если во время заключения охранно-арендного договора все его условия, в том числе и формирование размера арендной платы, были согласованы сторонами и являются не противоречащими законодательству, действующему на то время, нет оснований менять форму и размер арендной платы, а также признавать договор недействительным.