ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА И БЕЗВОЗВРАТНАЯ ФИНАНСОВАЯ ПОМОЩЬ

При проверке специалисты налоговой службы высказали мнение о том, что денежные средства, полученные от продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость, представляют собой безвозвратную финансовую помощь и должны быть включены в налоговые доходы. Правомерна ли такая позиция налоговиков?

1

Составление сметной документации согласно требований Настанови

Составим инвесторскую смету, договорную цену контракта; согласно «Настанова з визначення вартості будівництва» (затверджена наказом Мінрегіону № 281 від 01.11.2021)

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Основная проблема, судя по всему, заключается в неоднозначной правовой природе имущественных прав⁽¹⁾.

В ст.177 ГКУ указано, что имущественные права являются объектами гражданских прав. В этой статье они отнесены к вещам. А в ст.190 этого Кодекса имущественные права также рассматриваются как разновидность имущества. В части второй ст.656 ГКУ прямо говорится о возможности купли-продажи таких вещей, как имущественные права. Характерно, что в письме ГНАУ от 12.04.2007 г. № 4047/5/15-0215⁽²⁾ налоговики, ссылаясь именно на ст.656 ГКУ, указали на то, что «при купле-продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, то есть продажа имущественных прав приравнивается к продаже товара».

Однако у застройщика имущественные права тесно увязаны с продажей квартиры как объекта недвижимости. Фактически стоимость квартиры воплощена в стоимости имущественных прав. То есть денежные средства от продажи квартиры застройщик получает «под соусом» продажи имущественных прав. С экономической точки зрения это одна операция («продажа» имущественных прав — это предоплата за квартиру). Но если с позиций юридического формализма рассматривать продажу квартиры и продажу имущественных прав как две независимые сделки, то можно прийти к парадоксальному выводу о том, что необходимо дважды отразить доход: сначала от продажи имущественных прав на недвижимость, а затем от продажи самой недвижимости.

Застройщики, разумеется, не могут позволить себе двойное налогообложение и, как правило, показывают одну сумму дохода в периоде оформления прав собственности на квартиру, интерпретируя сумму, полученную «от продажи» имущественных прав, как сумму от продажи квартиры. То есть застройщики исходят из экономической сути операций, а не их юридической формы.

В такой ситуации налоговики, придерживаясь сугубо юридических интерпретаций, могут попробовать развить следующую «логическую» цепочку: раз деньги получены за имущественные права, но проданы не они, а квартира, и деньги за имущественные права не возвращены инвестору, который не требует их возврата⁽³⁾, то соответствующие платежи представляют собой безвозвратную финансовую помощь.

По мнению автора, такая интерпретация безосновательна.

С точки зрения налогового права безвозвратная финансовая помощь — это не просто результат неких логических рассуждений, а строго определенное понятие, содержащееся в пп.14.1.257 ст.14 НКУ. В данном подпункте перечислены составляющие такой налоговой категории, и денежные средства, полученные застройщиком от реализации имущественных прав, не попадают ни в одну из них.

Единственный вариант — попробовать трактовать такие платежи как безвозвратную финансовую помощь в виде задолженности, не взысканной после истечения срока исковой давности. Но даже этот подход вряд ли имеет шансы. Ведь после продажи квартиры фактически никакой задолженностизастройщика перед инвестором нет. И было бы очень хорошо, если бы в договорах о продаже имущественных прав было бы четко указано, что обязательства застройщика перед инвесторами являются исполненными после продажи квартиры.