АРЕНДА ЗДАНИЯ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Физическое лицо (гражданин Украины) при выходе из состава акционеров предприятия получило часть здания в виде дивидендов. На эту часть здания есть свидетельство на право собственности. Полученную недвижимость физическое лицо сдало в аренду другому предприятию, директором которого является само физическое лицо. На землю под зданием и около него заключен договор аренды между физическим лицом и горсоветом.

1

Бухгалтерия для СПД

Бухгалтерия для СПД. Услуги бухгалтера для ЧП

2

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц. Услуги бухгалтера - Ведение бухгалтерского учета дл...

3

Кадровый аутсорсинг

Каждый бизнес направлен на прибыль, а мы - на своевременную помощь клиентам! Наша команда ответственных специалистов на условиях полной конфиденциальности возьмет под четкий контроль решение вопросов:

Какие необходимо применять ставки для начисления арендной платы?

Обязательно ли заключать договор субаренды на пользование землей между физическим лицом и предприятием?

Из содержания вопроса можно предположить, что арендодатель — физическое лицо не является субъектом предпринимательской деятельности. Это во-первых. Во-вторых, между этим физическим лицом и предприятием заключен обычный договор оперативного лизинга (аренды) здания, а не финансового лизинга (аренды), предполагающего, в частности, приобретение здания в собственность. В-третьих, физическое лицо — арендодатель является связанным лицом по отношению к предприятию-арендатору, поскольку является директором данного предприятия¹.

Начнем со ставок арендной платы. По всей видимости, вопрос состоит в том, как правильно рассчитать цену услуги по аренде здания, поскольку конкретных ставок арендной платы в данном случае не существует.

Так как арендодатель является связанным лицом по отношению к арендатору, то в целях налогообложения расходы, понесенные плательщиком налога на прибыль (в нашем случае — предприятием-арендатором) в связи с приобретением услуг у связанного лица (директора-арендодателя), определяются исходя из договорных цен, но не более обычных цен, действовавших на дату такого приобретения (пп.7.4.2 ст.7 Закона о прибыли). Кроме того, обычные цены должны применяться в рассматриваемой ситуации еще и по той причине, что арендодатель — физическое лицо не является плательщиком налога на прибыль (пп.7.4.3 ст.7 Закона о прибыли).

«Ориентиры» для определения обычной цены предусмотрены п.1.20 ст.1 Закона о прибыли. В частности, такой ценой считается цена, сложившаяся на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг). В том случае, «если на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) не осуществляются операции с идентичными (в случае их отсутствия — однородными) товарами (работами, услугами), или если невозможно определить их цену из-за отсутствия или недоступности соответствующей информации, обычной ценой считается цена договора» (пп.1.20.6).

Подыскать однородные услуги по аренде недвижимости и, соответственно, цены по ним не составит особого труда. Но влюбом случае сторонам необходимо будет документально обосновать установленную в договоре арендную плату. Таким документом может служить калькуляция арендной ставки, составленная арендодателем (физическим лицом) и согласованная с арендатором (предприятием). Если в указанную калькуляцию будут включены расходы арендодателя на содержание здания, на оплату аренды земли и нормальный (а не сверхвысокий) процент прибыли, то у арендатора есть все основания для увеличения своих валовых расходов в полном объеме уплаченных арендатору сумм. Работникам органов ГНС сложно будет доказать их завышение (согласно пп.1.20.8 ст.1 Закона о прибыли обязанность доказывания того, что цена договора не соответствует уровню обычной цены, возлагается на налоговый орган).

Все вышесказанное относится к правилу определения уровня арендной платы «не выше обычной цены». Иными словами, данное правило заключается в следующем: чем меньше цена арендной платы, тем выгоднее и безопаснее с точки зрения налогообложения для предприятия-арендатора.

В то же время следует отметить, что арендатор является налоговым агентом арендодателя — физического лица (не субъекта предпринимательской деятельности). Согласно пп.9.1.2 ст.9 Закона об НДФЛ объект обложения налогом с доходов физических лиц определяется «исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, установленной Кабинетом Министров Украины...». Как видим, в данном случае стороны договора аренды оказались, что называется, «между двух огней»: устанавливая арендную плату, они должны принимать во внимание обычную цену (для сохранения валовых расходов) и минимальную цену арендной платы за недвижимое имущество, рассчитанную в соответствии с законодательством (чтобы не занизить НДФЛ).

В настоящее время действует Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787². Однако ею можно пользоваться при условии, если органами местного самоуправления, на территории которого расположено недвижимое имущество, предоставляемое в аренду, установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв.м общей площади этого имущества. Если такая минимальная стоимость не будет установлена, то объект обложения НДФЛ будет определяться исходя из договорной величины арендной платы.

Теперь что касается договора субаренды на пользование землей. В данном случае договор субаренды на пользование землей между физическим лицом (директором предприятия) и предприятием заключать нет необходимости.

В соответствии с частью первой ст.796 ГКУ нанимателю (арендатору) предоставляется «одновременно с правом найма здания или иного капитального сооружения (его отдельной части)… право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению в размере, необходимом для достижения цели найма». Данное право предоставлено без требования заключения отдельного договора аренды или субаренды земельного участка, поскольку ст.797 ГКУ предусмотрено, что «плата, которая взимается с нанимателя здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком».

Таким образом, физическое лицо, предоставившее здание в аренду предприятию, будет самостоятельно уплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположено это здание, и прилегающую к нему территорию (в пределах, установленных договором аренды земли с горсоветом). В свою очередь предприятие будет возмещать физическому лицу указанные расходы в составе арендной платы за пользование зданием.

Такая практика вполне согласуется с нормами Закона Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII «О плате за землю», согласно которому обязанность уплаты арендной платы возложена на землепользователя (в нашем случае — физическое лицо), заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в коммунальной собственности (ст.2, 5, 13 указанного Закона). Более того, данная практика официально признана налоговыми органами (см., например, письмо ГНАУ от 30.08.2006 г. № 9651/5/15-0616).

Таким образом, к рассматриваемым нами правоотношениям относительно пользования земельным участком не применяются нормы законодательства о субаренде, в том числе ст.290 ХКУ и ст.8 Закона Украины от 02.10.2003 г. № 1211-IV «Об аренде земли». Данный вывод согласуется и с выводами, изложенными в Научно-практическом комментарии к гражданскому законодательству Украины Академии судей Украины³: «хотя в ст.796 ГКУ речь идет о предоставлении нанимателю права пользования земельным участком, он не становится субъектом земельных правоотношений. Это его право не подлежит государственной регистрации. Наниматель относительно пользования земельным участком находится в правоотношениях исключительно с наймодателем, а его права и обязанности, касающиеся пользования земельным участком, входят в состав его гражданских правоотношений с наймодателем, которые возникли на основании договора».

Однако не стоит забывать, что существует часть третья ст.796 ГКУ, в которой говорится о праве собственника земельного участка на запрет передачи третьим лицам права пользования этим участком. Поэтому идеальными являются варианты, когда в договоре аренды земельного участка между физическим лицом и горсоветом:

- будет заранее оговорено согласие на возможную передачу права пользования земельным участком третьим лицам;

- вообще не будет упоминаться возможность такой передачи.

Во втором варианте считается, что собственник земельного участка в лице горсовета также согласен на передачу права пользования им предприятию (так называемое «молчаливое согласие», часть третья ст.796 ГКУ). Однако из этой же нормы Кодекса следует, что если в договоре аренды земли будет оговорен прямой запрет на передачу физическим лицом права пользования земельным участком третьим лицам либо оговорено обязательное получение согласия горсовета на такую передачу, то получения письменного разрешения горсовета на данную передачу не избежать. На практике горсоветы в договорах аренды земли предусматривают оговорку следующего содержания: «Передача земельного участка в субаренду запрещается» либо «Передача земельного участка в субаренду без письменного согласия арендодателя запрещается».

Однако запрет на субаренду земельного участка не означает запрета на передачу права пользованияземельным участком третьему лицу, поскольку, как было сказано выше, речь идет о двух видах самостоятельных правоотношений. В таком случае можно считать, что относительно права пользования земельным участком, которое относится к арендуемому зданию, горсовет ограничений в договоре аренды земли не установил, а значит, выразил «молчаливое согласие» на предоставление такого права пользования третьему лицу — предприятию.

Таким образом, даже при наличии в договоре аренды земельного участка (заключенного с горисполкомом) формулировки о запрете субарендыземельного участка, у физического лица существует возможность избежать получения письменного разрешения от горсовета на передачу права пользования этим земельным участком третьему лицу — арендатору недвижимости.