Аренда земельного участка: тенденции судебной практики

Опубликовано в БУХГАЛТЕРИИ № 39 (1234) от 26 СЕНТЯБРЯ 2016 года


Земельные отношенияАрендаОбжалование

Борис БИДИЙ, редактор


Аренда земельного участка с целью ведения предпринимательской деятельности, как известно, весьма распространена. Зависимость арендатора от воли собственника такого земельного участка, в особенности муниципального собственника, делает отношения аренды земли достаточно уязвимыми, нестабильными. Это в конечном итоге не способствует стабильности и развитию предпринимательства и экономики в целом. И все же в последние несколько лет наблюдаются определенные сдвиги в формировании судебной практики, которая становится на защиту прав землепользователей и направлена прежде всего на сохранение стабильности отношений аренды земли.

Неоднократно тема тенденций последней судебной практики в сфере аренды земли поднималась и в публикациях газеты «Бухгалтерия»(1). Думаем, пришло время обобщить разрозненную судебную практику относительно споров данной категории.

Распоряжение землей через призму полномочий местных советов

Согласно нормам земельного законодательства полномочия по распоряжению землями, находящимися в коммунальной (муниципальной) собственности, предоставлены местным советам (п.«а» ст.12 ЗКУ(2)). Однако при разрешении земельных споров относительно распоряжения землями указанной категории возникает некая двойственность. С одной стороны, местные советы, распоряжающиеся земельными участками, являются субъектом властных полномочий, с другой – равноправным субъектом гражданско-правовых отношений по договору аренды земельного участка. Тогда возникает вопрос о том, может ли арендатор защитить свои права от произвола местного совета, выражающегося в принятии решения об отказе в предоставлении земли в аренду в порядке, предусмотренном административным процессуальным законодательством. ВАСУ пришел к выводу – может!

Данный вопрос был детально рассмотрен и изложен в определении ВАСУ от 17.06.2015 г. по делу № К/800/68549/14. Судебный спор касался решения о передаче Киевским горсоветом в краткосрочную аренду земельного участка под постройку здания. Истцы требовали от суда отмены данного решения.

В ходе судебного разбирательства суд проанализировал положения законодательства в части реализации полномочий по распоряжению местными советами землей, находящейся в коммунальной собственности. Так, в силу ч.6 ст.123 ЗКУ орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта отвода земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка. Такое решение принимается исключительно на пленарных заседаниях местного (городского) совета (п.34 ч.1 ст.26 Закона о самоуправлении(3)). При этом отсутствие выводов какого-либо органа, согласующего проект землеустройства, не является основанием для отмены решения о передаче земельного участка в аренду(4).

ВАСУ обратил внимание, что системный анализ положений Закона о самоуправлении свидетельствует о том, что органы местного самоуправления при решении вопросов местного значения, отнесенных законодательством к их компетенции, являются субъектами властных полномочий, которые выполняют властные управленческие функции, в частности, распорядительную. И, как субъекты властных полномочий, органы местного самоуправления решают в рамках закона вопросы земельных отношений. Как заметил суд, то, что местные советы при решении вопросов, связанных с распоряжением землей, находящейся в коммунальной собственности, действуют как субъекты властных полномочий, признано и решением Конституционного Суда Украины от 01.04.2010 г. по делу № 10-рп/2010.

В то же время ВСУ в своих постановлениях от 11.11.2014 г. по делу № 21-493а14 и от 09.12.2014 г. по делу № 21-308а14 отмечал со ссылкой на положения ст.2 и 5 ЗКУ, что орган местного самоуправления при осуществлении полномочий собственника земли является равноправным субъектом земельных отношений и при распоряжении земельными участками коммунальной собственности свободен в выборе субъекта для предоставления земельного участка. Иск, предметом которого является проверка правильности формирования воли одной из сторон по распоряжению землей, должен рассматриваться по правилам гражданского судопроизводства.

Несмотря на обязательность выводов, изложенных в постановлениях ВСУ, ВАСУ в указанном решении счел возможным отступить от них. Мотивировал он это тем, что положениями ст.118, 123, 124 ЗКУ, которыми урегулирован порядок передачи в собственность, в пользование и в аренду земельных участков коммунальной собственности, установлены исключительные основания для отказа в предоставлении земельных участков. Такой отказ может быть обжалован в суд.

К этому ВАСУ добавил, что анализ законодательства дает основания считать: обжалование решений, действий или бездействия органов местного самоуправления «является отдельным способом защиты права, связанным с их деятельностью как субъектов властных полномочий, осуществляющих властные функции». В противном случае (например, оспаривание формирования воли собственника) выделение этого способа защиты было бы лишено смысла.

Суд сделал следующий вывод: «Лицо, реализующее свое субъективное право путем принятия субъектом властных управленческих функций соответствующего решения, вступает с ним в публично-правовые отношения и имеет право на защиту своего права в административном суде».

Для полноты изложения необходимо добавить, что передача земельного участка в аренду при отсутствии решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о передаче земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является нарушением исключительной компетенции этих органов на распоряжение землей, предусмотренной законом. Суды отказывают в удовлетворении исков о признании заключенным договора аренды земельного участка в судебном порядке при отсутствии волеизъявления госадминистрации или местного совета (см. постановление ВХСУ от 24.02.2014 г. по делу № 906/1247/13). Напомним, ранее в обзорном письме от 30.11.2007 г. ВХСУ, рассматривая вопрос взаимосвязи решения компетентного органа о передаче земли в аренду и заключения самого договора аренды, пришел к выводу о том, что эти юридические факты взаимосвязаны. ВХСУ указал, что волеизъявление соответствующего органа осуществляется в форме принятия таким органом решения, а реализуется путем заключения договора (п.1 указанного письма).

Пользование землей без надлежаще оформленных документов

Поскольку процесс оформления земельных отношений в Украине очень длительный, от получения решения местного совета на разработку землеустроительной документации до подписания самого договора аренды может пройти достаточно много времени: от нескольких месяцев до полугода (и даже более). Это вызвало к жизни такое интересное явление, как пользование земельным участком без надлежаще оформленных документов. Пока идет процедура оформления земельных отношений, арендатор приступает к пользованию земельным участком, не дожидаясь ее окончания.

Ситуация с «бездокументарным пользованием», как правило, всплывает при проверке использования земельного участка полномочными представителями земельных ресурсов, налоговой проверке или проверке прокуратуры. После чего местный совет (прокурор) подает иск о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода) в размере арендной платы от подобного «беститульного» использования земельного участка. Что из этого получается, можно увидеть, проанализировав судебную практику в подобных делах.

Начиная с конца 2014 года – начала 2015 года при решении подобных дел ВХСУ была сформулирована определенная правовая позиция. Примером здесь может служить постановление ВХСУ от 26.03.2015 г. по делу № 916/3565/14. Спор касался земельного участка, выделенного ООО «Г» Одесским горсоветом, для обслуживания купленных им строений. Решение горсовета было принято в 2008 году, а акт об отсутствии документов, удостоверяющих пользование земельным участком, был составлен должностными лицами при проверке соблюдения ООО «Г» земельного законодательства в 2014 году. В судебном разбирательстве решался вопрос о возмещении убытков. Суд комплексно проанализировал нормы ГКУ и ЗКУ и высказал следующую аргументацию, которая в дальнейшем легла в основу судебных решений в данной категории дел.

Согласно ст.22 ГКУ лицо, которому нанесен ущерб в результате нарушения его гражданского права, имеет право на его возмещение. Земельным законодательством предусмотрены специальные способы защиты прав собственников земельных участков и землепользователей (ст.152 ЗКУ). Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю.

Общие основания внедоговорной ответственности за причиненный имущественный вред (ущерб) предусмотрены ст.1166 ГКУ, согласно которой имущественный вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред. Для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, необходимо наличие полного состава правонарушения: противоправного поведения (действия или бездействия) лица; результата такого поведения – вреда (убытков); причинной связи между противоправным поведением и убытками; вины лица, причинившего вред. В случае отсутствия хотя бы одного из элементов ответственность в виде возмещения убытков не наступает.

ВХСУ указал на то, что в наличии все четыре элемента гражданского правонарушения. Налицо и причинная связь между противоправным поведением и понесенными горсоветом убытками, поскольку неправомерное использование ООО «Г» земельного участка без правоустанавливающих документов привело к неполучению истцом дохода от арендной платы за земельный участок.

Рассуждения, подобные приведенным, можно найти и в других решениях судов, например, в постановлении ВХСУ от 30.09.2015 г. по делу № 904/10297/14. Приведенная мотивировка была поддержана и ВСУ (см. постановление ВСУ от 01.07.2015 г. по делу № 3-383гс15).

При этом хотим обратить внимание, что в данной категории дел речь идет не о взыскании убытков по специальным основаниям, предусмотренным п.«а» – «г» ст.156 ЗКУ (нарушение норм экологического законодательства)(5), а о возмещении убытков (упущенной выгоды) как виде гражданско-правовой ответственности (см. постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Такое возмещение упущенной выгоды собственнику земельного участка вписывается и в достаточно «широкий» п.«д» той же ст.156 ЗКУ «неполучение доходов за время временного неиспользования земельного участка». Сам термин «неполученные доходы» снова возвращает нас к общим принципам возмещения ущерба, предусмотренным ГКУ.

Что касается обязанности арендодателя совершить действия по оформлению земельных отношений, то по этому вопросу высказался ВСУ в постановлении от 17.02.2016 г. по делу № 3-1160г15. Как указал суд, анализ законодательства и решения горсовета о выделении земли ООО «А» (ответчик по делу о взыскании убытков) дает основания для вывода, что «именно на землепользователя – ООО «А» возлагается обязанность совершения определенных действий по изготовлению и согласованию технической документации по землеустройству и дальнейшего обращения в уполномоченный орган – территориальный орган Госземагентства с заявлением о государственной регистрации земельного участка, после чего ему присваивается кадастровый номер (являющийся существенным условием договора аренды земли)».

Поскольку оформление земельных отношений тянулось около трех лет, суд пришел к выводу, что хотя ООО «А» и совершало отдельные действия узаконивания пользования земельным участком, однако налицо уклонение истца от заключения договора аренды.

Правда, бывают и иные случаи «беститульной» аренды земельного участка, когда не был перезаключен договор аренды с арендатором – акционерным обществом, наименование которого изменилось в связи с изменением законодательства(6): из ЗАО он превратился в ЧАО. Изменения в договор аренды внесены не были. Местный совет обратился в суд с исковым требованием арендатору о возмещении убытков. Дело рассматривалось судами разных инстанций неоднократно, пока не было принято к рассмотрению ВСУ (постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Возвращая дело на повторное рассмотрение в суд кассационной инстанции, ВСУ указал на то, что для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, следует установить как наличие в действиях виновного лица всех четырех элементов состава гражданского правонарушения (противоправного поведения), так и степень вины в понимании ст.1193 ГКУ. Конечно, формально неприведение в порядок документов, удостоверяющих пользование земельным участком, является правонарушением. Однако, по мнению автора, такое нарушение вряд ли причинило какие-либо убытки собственнику земли – территориальной общине.

Рассмотрим теперь другую крайность, когда органы местного самоуправления побуждали субъектов хозяйствования уплачивать арендную плату за землю без надлежащего оформления арендных отношений. Обратимся к постановлению Одесского апелляционного хозяйственного суда от 14.03.2015 г. по делу № 916/4783/14, где хозобщество (истец) в ноябре 2014 года обратилось в суд с иском к Одесскому горсовету о признании недействительным договора резервирования (использования) места расположения объекта от 22.06.2012 г., заключенного между сторонами в деле. Решением хозяйственного суда договор был признан недействительным.

Рассматривая апелляционную жалобу, поданную горсоветом, суд пришел к следующим выводам. Условиями договора резервирования предусматривалось, что горсовет предоставляет, а пользователь принимает в срочное платное пользование земельный участок по месту расположения объекта нежилого производственно-складского строения. Согласно условиям договора пользователь вносит плату за пользование земельным участком. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что спорным договором урегулированы отношения, связанные с платным пользованием хозобществом земельным участком для размещения строений, которые должны урегулироваться договором аренды.

Суд пришел к выводу, что в данном случае договор резервирования является сделкой притворной. Спорный договор на самом деле регулирует отношения аренды земельного участка. Целью же заключения договора резервирования было получение платы за пользование земельным участком, на котором находятся строения, принадлежащие хозобществу на праве собственности. Как заметил суд, нахождение на спорном земельном участке принадлежащих истцу на праве собственности зданий и сооружений исключает возможность предоставления этого земельного участка в пользование третьим лицам, соответственно, отсутствует и необходимость в резервировании такого земельного участка.

Поскольку между сторонами фактически был заключен договор аренды земельного участка, суд пришел к выводу, что он не содержит необходимых для договора аренды существенных условий (ст.15 Закона об аренде земли(7)), и нашел, что это является основанием для признания такого договора недействительным. Что же касается платы за землю по такому договору, то суд признал взимание платы незаконным.

Данный подход к разрешению спора при подобных обстоятельствах можно увидеть и в постановлении ВХСУ от 01.04.2015 г. по делу № 916/4161/14. Относительно взимания платы за землю по подобным договорам ВХСУ высказался следующим образом: «… целью заключения спорного договора является получение местным бюджетом платы за землю в период, когда длится оформление документов по землеустройству, а законодательством определяется только две формы платы за землю: арендная плата и земельный налог. Получение платы за землю в форме платы за место расположения объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрено».

Признание договора аренды недействительным

Отношения по договору аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, долгое время были достаточно уязвимы с точки зрения признания таких договоров недействительными по инициативе собственника земли. Недействительными договоры признавались на основании того, что не содержали всех предусмотренных законом существенных условий для таких договоров (например, см. постановление ВСУ от 18.07.2012 г. по делу № 6-77цс12).

Начиная где-то с конца 2013 – начала 2014 года суды заняли более взвешенную позицию, направленную на стабилизацию отношений по договорам аренды. Безусловно, положительную роль здесь сыграла правовая позиция по этому вопросу, сформулированная ВСУ в ряде постановлений (см. постановления ВСУ от 25.12.2013 г. по делу № 6-78цс13; от 02.07.2014 г. по делу № 6-77цс14; от 10.09.2014 г. по делу № 6-110цс14 и др.).

В указанной правовой позиции речь идет о следующем. Решения судов о признании договоров аренды земли недействительными не должны основываться только на формальных основаниях отсутствия какого-либо существенного условия в таком договоре. Для признания судом договора недействительным нужно, чтобы отсутствие такого условия нарушало права и законные интересы сторон этого договора (в данном случае – арендодателя), поскольку целью осуществления правосудия является защита прав и охраняемых интересов сторон правоотношения. Если отсутствие указанного условия права арендодателя не нарушает, то нет оснований признавать такой договор недействительным.

ВСУ обращается к данной правовой позиции и сейчас. Одним из последних решений, в котором суд обращался к этой позиции, можно назвать постановление ВСУ от 09.12.2015 г. по делу № 6-849цс15.

Отдельно следует остановиться на таком основании признания договора аренды земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, недействительным, как непроведение нормативной денежной оценки земли. Обратимся, в частности, к постановлению ВСУ от 01.04.2015 г. по делу № 3-26гс15. В данном судебном разбирательстве разрешался спор о признании договора аренды земельного участка недействительным. Нормативная денежная оценка земли на момент заключения договора проведена не была. Условия договора лишь предполагали ее проведение и установление соответствующей арендной платы. Разрешая спор, ВСУ обратил внимание на следующее: из анализа законодательства следует, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, поэтому договор в этой части противоречит закону, что является основанием для признания его недействительным.


(1)См.: Бидий Б. Аренда земли: споры о недействительности договоров // Бухгалтерия. – 2014. – № 51. – С.33–35; Бидий Б. Судебные споры об аренде земли // Бухгалтерия. – 2015. – № 22. – С.44–48 (прим. ред.).

(2)Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (прим. ред.).

(3)Закон Украины от 21.05.97 г. № 280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине» (прим. ред.).

(4)См. постановление ВСУ от 29.01.2013 г. по делу № 21-365а12 (прим. ред.).

(5)Общий принцип гражданского законодательства возмещения вреда «в полном объеме» (ст.1166 ГКУ) в экологическом законодательстве замещается принципом возмещения вреда «в размерах, установленных законодательством» (ч.4 ст.68 Закона Украины от 25.06.91 г. № 1264-XII «Об охране окружающей природной среды») (прим. ред.).

(6)Были внесены изменения в Закон Украины от 17.09.2008 г. № 514-VI «Об акционерных обществах» (прим. ред.).

(7)Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (прим. ред.).