Консультируют Независимые эксперты

Опубликовано в БУХГАЛТЕРИИ № 50 (621) от 13 ДЕКАБРЯ 2004 года
Ирина КОСТЕНКО

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

Правомерно ли заключать договоры инвестирования в строительство жилья между предприятиями (застройщиками, строителями и другими предприятиями), не являющимися финансовыми учреждениями, и физическими либо юридическими лицами, в соответствии с которыми последние в целях получения в собственность квартиры после сдачи дома в эксплуатацию финансируют строительство? Может ли предприятие, не являющееся финансовым учреждением, получать от физических лиц денежные средства в качестве инвестиций по таким договорам долевого инвестирования?

Необходимо ли включать внесенную инвестицию в состав валовых доходов предприятия? Когда возникают валовые расходы?

Облагается ли НДС операция по инвестированию и последующей передаче квартиры в собственность физическим лицам?

1 января 2004 года вступил в силу Закон о финансово-кредитных механизмах1. Данный Закон определяет общие принципы, правовые и организационные основы привлечения денежных средств физических и юридических лиц в управление в целях финансирования массового строительства жилья и особенности управления данными денежными средствами. Другие нормативно-правовые акты Украины, регулирующие такие отношения, применяются лишь в части, не противоречащей данному Закону.

Согласно положениям данного Закона алгоритм действия физического или юридического лица, желающего получить жилье в собственность путем внесения инвестиции, состоит из следующих трех «шагов»:

1. Заключение между заинтересованным лицом (доверителем) и управляющим Фонда финансирования строительства (далее – управляющий) договора об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС), согласно которому заинтересованное лицо передает в доверительное управление управителю денежные средства (инвестиции) на приобретение жилья. При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования (квартиру или помещение социально-бытового назначения) из перечня объектов инвестирования, предоставленного управляющим, который не закреплен за другими доверителями. Этот объект инвестирования управляющий должен закрепить за доверителем на условиях Правил ФФС.

В соответствии с частью первой ст.4 Закона о финансово-кредитных механизмах управляющим ФФС может быть банк или другое финансовое учреждение.

2. Управляющий заключает с застройщиком соглашение, в соответствии с которым застройщик обязуется построить объект (жилой дом) за счет денежных средств ФФС, ввести его в эксплуатацию и передать объект инвестирования доверителям этого фонда в установленные в соглашении сроки и на условиях, определенных Законом и Правилами фонда. В интересах доверителей управляющий осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, направленных на финансирование строительства.

Согласно части второй ст.4 Закона о финансово-кредитных механизмах застройщиком может быть лицо, которое в установленном законодательством порядке получило право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключило соглашение с управляющим.

3. После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик в письменном виде сообщает об этом управляющему. Последний передает ему список доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. Кроме того, он обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению совладельцев либо владельцу, либо эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией.

Таким образом, заключать договоры инвестирования в строительство жилья физические и юридические лица могут только с управляющим ФФС, которым может быть только банк либо другое финансовое учреждение. К тому же, управляющий и застройщик не могут быть одним лицом, поскольку в соответствии с Законом о финансово-кредитных механизмах для получения статуса застройщика необходимо наличие заключенного договора с управляющим, а одно лицо не может выступать и одной, и второй стороной по договору.

Что касается увеличения валовых доходов и валовых расходов участников приведенной выше схемы, то остановимся на каждом из них отдельно.

Осуществление указанной деятельности управляющим не приведет к увеличению его валового дохода, впрочем, как и к увеличению валовых расходов. В соответствии с пп.7.9.1 и 7.9.2 ст.7 Закона о прибыли2 денежные средства, привлеченные или предоставленные управляющим в связи с исполнением им обязательств по договору доверительного управления, не включаются в валовой доход и не относятся к валовым расходам.

У доверителя, осуществляющего инвестицию, возникает право на увеличение его валовых расходов, поскольку такая инвестиция является компенсацией стоимости жилья, приобретаемого доверителем в собственность.

Советуем обратить особое внимание на момент увеличения валовых расходов доверителя. Согласно общему правилу, приведенному в пп.11.2.1 ст.11 Закона о прибыли, первым событием в случае осуществления инвестиции доверителем, является списание денежных средств с его банковских счетов. Однако дата списания денежных средств с банковских счетов доверителя для их последующего перечисления в ФФС не является датой увеличения валовых расходов, поскольку данная операция не направлена на компенсацию стоимости жилья, а является исполнением доверителем своих обязанностей по договору доверительного управления (участия в ФФС), что в соответствии с вышеприведенным пп.7.9.2 ст.7 Закона о прибыли не влечет увеличения валовых расходов. Датой увеличения валовых расходов доверителя в нашем случае является дата списания денежных средств с банковского счета (банковских счетов) доверителя в системе учета ФФС, осуществляемого управляющим ФФС для финансирования строительства жилья.

Застройщик, придерживаясь требований пп.11.3.1 ст.11 Закона о прибыли, должен увеличить свои валовые доходы на дату получения денежных средств, перечисленных управляющим ФФС, так как строительство жилья по заказу доверителя осуществляется за счет ФФС.

Порядок обложения НДС операций по поставке или передаче нового жилья физическим лицам следующий.

До 01.01.2004 г. действовала норма пп.5.1.20 ст.5 Закона об НДС3, согласно которой устанавливался льготный режим налогообложения операций по продаже или передаче нового жилья физическим лицам при условии, что такое жилье будет использоваться ими как место проживания. Другими словами, операции, осуществляемые на первичном рынке жилья, были освобождены от обложения НДС.

В соответствии с п.49 ст.80 Закона о Госбюджете-20044 действие данного льготного пп.5.1.20 ст.5 Закона об НДС было приостановлено.

С 01.07.2004 г. (даты вступления в силу Закона

№ 18015) действие данного подпункта возобновлено. Однако согласно положениям Закона № 1801 от обложения НДС освобождаются лишь те операции, которые осуществились или начали осуществляться до 01.01.2004 г., и при условии что:

– новое жилье до 1 января 2004 г. было передано в собственность покупателю — физическому лицу или

– до 1 января 2004 года начались работы по строительству такого жилья под обязательство покупателя или инвестора, при этом покупатель или инвестор до 1 января 2004 года заплатил взнос в размере не менее 30% общей стоимости такого жилья по ценам, действовавшим на дату такой уплаты.

Таким образом, до конца 2004 года порядок обложения НДС, установленный пп.5.1.20 ст.5 Закона об НДС, будет действовать с учетом ограничений, предусмотренных Законом № 1801. А с 1 января 2005 года вступит в действие новая редакция этого подпункта, согласно которой объектом льготного режима обложения НДС являются операции по поставке жилья (объекта жилищного фонда), кроме операций первой поставки такого жилья6.

Ирина КОСТЕНКО, юрист


1Закон Украины от 19.07.2003 г. № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (прим. ред.).

2Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий»

в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР (прим. ред.).

3Закон Украины от 03.04.97 г. № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (прим. ред.).

4Закон Украины от 27.11.2003 г. № 1344-IV «О Государственном бюджете Украины на 2004 год» (прим. ред.).

5Закон Украины от 17.06.2004 г. № 1801-IV «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2004 год» (прим. ред.).

6Такая редакция пп.5.1.20 ст.5 Закона об НДС установлена согласно изменениям, внесенным Законом Украины от 15.06.2004 г. № 1782-IV «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость (относительно поставки жилья и земли)» (прим. ред.).